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Una entidad pública que celebró un contrato de arrendamiento con un particular sobre un bien inmueble, debe pagar los perjuicios ocasionados por no haber entregado el bien al momento de la terminación del contrato. 

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

CE SIII E 22109 DE 2012

Identificadores

Régimen especial
Lucro cesante
Entrega del bien
Contrato de arrendamiento
Daño emergente
Entidades estatales
Régimen especial
Lucro cesante
Entrega del bien
Contrato de arrendamiento
Daño emergente
Entidades estatales

Entidad

Consejo de Estado

Sentencia

CE SIII E 22109 DE 2012

Caso

HENRY CHAR ZENLAOVI VS. NACIÓN - FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN

Hechos relevantes

Entre Henry Char Zenlaovi y la Dirección Seccional de Instrucción Criminal de Cartagena de Indias se celebró un contrato de arrendamiento en 1992, en virtud del cual el primero entregó a la segunda en arrendamiento todo el segundo piso del edificio Ganem, de la Calle de la Universidad, en Cartagena de Indias y el apartamento 317 del mismo edificio.

 

Los inmuebles fueron arrendados para destinarlos al funcionamiento de unas dependencias oficiales  y se pactó como término de duración uno inicial de doce (12) meses contados a partir del primero (1º) de enero de 1992, entendiéndose prorrogado dicho plazo por períodos de un año en forma sucesiva y automática, si con treinta (30) días de anticipación, por lo menos, al vencimiento de cada uno de los períodos ninguna de las partes contratantes no manifestaba por escrito su voluntad de darlo por terminado definitivamente.

 

En la cláusula séptima del contrato, la entidad arrendataria se obligó a que una vez terminado el contrato, restituiría el inmueble al arrendador en el mismo estado en que le fue entregado, salvo el deterioro natural causado por el uso y goce legítimos y que la entidad arrendataria se obligó a realizar a sus expensas las reparaciones locativas y al pago  de los servicios públicos.

 

El 29 de octubre de 1993, mediante oficio,  la Nación-Fiscalía General de la Nación comunicó al demandante su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento. A pesar de lo cual, no restituyó ni ha restituido, los inmuebles en las mismas condiciones físicas en que los recibió, hasta el punto de que con su consentimiento y aceptación siguieron funcionando en dicho piso los juzgados penales municipales de Cartagena hasta el mes de agosto de 1994.

 

El 31 de enero de 1994 representantes de la Nación-Fiscalía General de la Nación y del señor Henry Char se reunieron con el fin de hacer una revisión de los inmuebles arrendados y dejar constancia sobre el estado de cada uno de ellos. El acta respectiva da cuenta de que todos los inmuebles presentaban deterioros que debían ser reparados por la entidad arrendataria.

 

No obstante lo anterior, la Nación-Fiscalía General de la Nación el 18 de febrero de 1994, declaró la caducidad del contrato citado a partir del 1º de enero de 1994 y ordenó que el inmueble quedara bajo la exclusiva responsabilidad del señor Herny Char Zenlaovi. La Fiscalía alega negligencia por parte del actor para hacer la recepción de inmueble.

Problema Jurídico

¿Debe una entidad pública, que celebró un contrato de arrendamiento con un particular sobre un bien inmueble, pagar los perjuicios ocasionados por no haber entregado el bien al momento de la terminación del contrato?

Regla ampliada

El contrato arrendamiento de bienes inmuebles de entidades estatales se gobernaba por el derecho civil. «(...) Ahora bien, al ocuparse de este tema la Sala dejó en claro que el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles por entidades estatales no estaba sometido a la legislación mercantil, sino que por virtud de disposiciones especiales contenidas en el citado estatuto de contratación estatal, se gobernaba por el derecho civil. Y al precisar este punto la Sección también dejó en claro otros temas relativos a su régimen jurídico aplicable[1]:

 

a) Se trata de un contrato de derecho privado de la administración, pues, por no haber sido calificado por la propia ley como contrato administrativo, se enmarca en la regla general dispuesta por el inciso 2, del artículo 16 del Decreto 222 de 1983.

 

b) Admite el pacto de la cláusula exorbitante de caducidad, lo cual se deduce del parágrafo del art. 17 y del art. 60 ibídem.

 

c) En cuanto al régimen jurídico del contrato de arrendamiento, es necesario integrar varias normas. De una parte, el inciso 2 del artículo 16 eiusdem dispone que los contratos de derecho privado de la administración en sus efectos estarán sujetos a las normas civiles, comerciales y laborales, según la naturaleza de los mismos, salvo en lo concerniente a la caducidad. De otra, según el artículo 80 del mismo estatuto, los contratos que él regula  -incluido el arrendamiento-  se rigen por ese estatuto; mientras que los demás se rigen por las normas generales o especiales vigentes para  los mismos. Y, por último, el artículo 156 ibídem prevé que para todos los efectos legales la celebración del contrato de arrendamiento por entidades públicas, no constituye acto de comercio. (...)»   


[1] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 21 de julio de 2005, Exp. 13920, CP Alier Hernández Enríquez

Razones de la decisión

«(…) Ahora bien, está acreditado en el plenario que cuatro oficinas continuaron siendo utilizadas por los Juzgados Penales y éstas sólo vinieron a ser desocupadas en agosto de 1994, de lo cual se infiere que se dio cumplimiento parcial a la obligación de restituir el inmueble arrendado objeto del contrato, por la entidad pública arrendataria. Ello significa que le corresponde a la arrendataria pagar el uso y goce que tuvo de las oficinas 204, 205, 207 y 215 que siguieron ocupadas por los Juzgados Penales en proporción al canon del contrato celebrado, porque en dicho lapso privó al arrendador del disfrute y tenencia del mismo, en el área parcialmente ocupada hasta la fecha en que finalmente dejó de usar dicha porción del inmueble

 

(…)

 

En los contratos de arrendamiento, el inciso final del artículo 2005 señala con claridad meridiana que en cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante el goce del bien arrendado, deberá probar el arrendatario que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable. O lo que es igual, si la parte incumple esta obligación y no logra acreditar que no se debió a su proceder (art. 2005 CC in fine)  por ministerio de la ley se hace responsable.

 

(…)

 

 

En el caso concreto, como ya se precisó, se encuentra probado que los inmuebles fueron entregados al arrendatario en buen estado[2] y la arrendataria no desvirtuó la presunción que pesaba sobre ella a términos del artículo 2005 del C.C. De modo que se presentó un incumplimiento de las obligaciones de la entidad accionada al no restituir los inmuebles en el estado en que le fueron entregados y por ello hay lugar a acceder parcialmente a las pretensiones. (…)»  


[1] Pues aunque no obra acta de entrega del inmueble hay tres declaraciones a las que la Sala les da crédito. En todo caso, conviene recordar que conforme al inciso tercero del artículo 2005 del CC: “Si no constare el estado en que le fue entregada [al arrendatario] se entenderá haberla recibido en regular estado del servicio, a menos que pruebe lo contrario”.   [2] Ver supra núm. 4.8 

 

(…)»

Regla

Una entidad pública que celebró un contrato de arrendamiento con un particular sobre un bien inmueble, debe pagar los perjuicios ocasionados por no haber entregado el bien al momento de la terminación del contrato, porque:
  1. Se acreditó que cuatro oficinas continuaron siento utilizadas por los juzgados penales y éstas sólo se desocuparon en agosto de 1994, de lo cual se infiere que se dio cumplimiento parcial a la obligación de restituir el inmueble objeto del contrato, por la entidad pública arrendataria. Por lo tanto, le corresponde a la entidad pagar el uso y goce que tuvo de dichas oficinas en proporción al canon del contrato celebrado, porque en dicho lapso privó al arrendador del disfrute y tenencia del mismo. 
  2. Según el artículo 2005 del código civil, los daños y pérdidas sobrevenidos durante el goce del bien arrendado, deberá probar el arrendatario que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios y a falta de esta prueba será responsable. 
  3. Se probó que al vencimiento del contrato, los inmuebles presentaban deterioros y la arrendataria no desvirtuó la presunción que pesaba sobre ella a términos del artículo 2005 del C.C. Por lo tanto, se presentó un incumplimiento de las obligaciones de la entidad accionada al no restituir los inmuebles en el estado en que le fueron entregados. 

Decisión

REVÓCASE la sentencia apelada, esto es, la proferida el 6 de febrero de 2001 por el Tribunal Administrativo de Descongestión con sede en el Departamento de Antioquia Sala Sexta de Decisión, la cual quedará así:

 

PRIMERO.- CONDÉNASE a la Nación-Fiscalía General de la Nación a pagar a la HENRY CHAR ZENLAOVI la suma de dos millones seiscientos seis mil quinientos cuarenta y seis pesos ($ 2.606.546,oo) por daño emergente.

 

SEGUNDO.- CONDÉNASE a la Nación-Fiscalía General de la Nación a pagar a la HENRY CHAR ZENLAOVI la suma de cuarenta y ocho millones ciento veinte mil seiscientos un pesos y 6 centavos ($48.120.601,6) por lucro cesante.

 

La entidad pública condenada deberá realizar el pago de los anteriores perjuicios, siempre que la suma de éstos no haya sido cancelada o podrá reducir de dicha indemnización el monto que aquel hubiere pagado, sin que ello justifique una demora en el pago de la indemnización adeudada.

 

TERCERO.- LA NACIÓN-FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN dará cumplimiento a lo dispuesto en este fallo, dentro de los términos indicados en los artículos 176 y 177 del C.C.A.

 

CUARTO.- Para el cumplimiento de esta sentencia expídanse copias con destino a las partes, con las precisiones del art. 115 del Código de Procedimiento Civil y con observancia de lo preceptuado en el art. 37 del Decreto 359 de 22 de febrero de 1995. Las copias destinadas a la parte actora serán entregadas al apoderado judicial que ha venido actuando.

 

QUINTO.- Todas las comunicaciones que se ordenan hacer esta sentencia serán libradas por el a quo.

 

SEXTO.- DEVUÉLVASE el expediente al tribunal de origen, una vez ejecutoriada esta providencia.

Marco jurídico

Ley 153 de 1887. Artículo 38. Ley 57 de 1887. Artículos 2000 y 2005.

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.
Ficha: Una entidad pública que celebró un contrato de arrendamiento con un particular sobre un bien..
Síntesis
RÉGIMEN ESPECIAL
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