Una entidad pública no puede modificar unilateralmente lo pactado en cuanto al valor canon de  en un contrato de arrendamiento

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

TAD-CUN-SIII-0252-2011

Identificadores

Contrato de arrendamiento
Cláusulas excepcionales
Etapa contractual
Modificación unilateral del contrato
Contratación estatal
Equilibrio económico
Contrato de arrendamiento
Cláusulas excepcionales
Etapa contractual
Modificación unilateral del contrato
Contratación estatal
Equilibrio económico

Entidad

Tribunal Administrativo Cundinamarca

Sentencia

TAD-CUN-SIII-0252-2011

Caso

CAJA DE RETIRO FUERZAS MILITARES VS. KUEHNE JOYEROS Y CIA. LTDA.

Hechos relevantes

La Caja de Retiro de las Fuerzas Militares pretende que se declare que se rompió el equilibrio económico del contrato de arrendamiento A-28 de 2001; y a fin de restablecerlo, que se modifique el parágrafo 4 de la cláusula segunda del contrato para que el canon mensual se incremente a partir del 1 de enero de 2007, conforme lo dispuesto en las resoluciones 3962 del 6 de diciembre de 2006, 3507 del 21 de diciembre de 2007 y 2979 de 2008, y no conforme los IPC pactados en el contrato.

Problema Jurídico

¿Debe una entidad pública restablecer el equilibrio económico de un contrato, cuando modifica unilateralmente lo pactado en un contrato de arrendamiento, en lo referente a la fijación e incremento del canon de arrendamiento?

Razones de la decisión

«(…)  35.- A juicio de la Sala, los contratos de arrendamiento de carácter estatal celebrados en vigencia de la ley 80 de 1993, no son susceptibles de modificación por parte de la entidad pública que funge como arrendadora   (…)   35.4.- El artículo 14 de la ley 80 de 1993, dispone:

Para el cumplimiento de los fines de la contratación, las entidades estatales al celebrar un contrato:

(…)

2o. Pactarán las cláusulas excepcionales al derecho común de terminación, interpretación y modificación unilaterales, de sometimiento a las leyes nacionales y de caducidad en los contratos que tengan por objeto el ejercicio de una actividad que constituya monopolio estatal, la prestación de servicios públicos o la explotación y concesión de bienes del Estado, así como en los contratos de obra. En los contratos de explotación y concesión de bienes del Estado se incluirá la cláusula de reversión.



Las entidades estatales podrán pactar estas cláusulas en los contratos de suministro y de prestación de servicios.



En los casos previstos en este numeral, las cláusulas excepcionales se entienden pactadas aun cuando no se consignen expresamente.



Parágrafo.- En los contratos que se celebren con personas públicas internacionales, o de cooperación, ayuda o asistencia; en los interadministrativos; en los de empréstito, donación y arrendamiento y en los contratos que tengan por objeto actividades comerciales o industriales de las entidades estatales que no correspondan a las señaladas en el numeral 2o. de este artículo, o que tengan por objeto el desarrollo directo de actividades científicas o tecnológicas, así como en los contratos de seguro tomados por las entidades estatales, se prescindirá de la utilización de las cláusulas o estipulaciones excepcionales.

35.5.- De lo anterior se desprende que en los contratos de arrendamiento estatales no es posible pactar cláusulas excepcionales, verbi gratia, la modificación unilateral, razón por la cual la Caja de Retiro de las Fuerzas Militares no podía, mediante las resoluciones 3962 del 6 de diciembre de 2006 (que fijó el valor del canon para el año 2007) y 3507 del 21 de diciembre de 2007 (que fijó el valor del canon para el año 2008) y demás actos administrativos proferidos en el mismo sentido, modificar el parágrafo 4 de la cláusula 2 del contrato A-28 de 2001, relativo a la forma como debe incrementarse el canon de arrendamiento.   (…)   42.- En suma, tenemos que para el año 2009 existían 6 posibles valores diferentes a pagar, por concepto de canon de arrendamiento, a saber:

CANON MENSUAL PRESUNTAMENTE PAGADO POR LA ARRENDATARIA CANON MENSUAL QUE DEBIÓ PAGAR SEGÚN LO PACTADO EN EL CONTRATO (IPC) CANON A PAGAR SEGÚN PRIMER DICTAMEN CANON A PAGAR SEGÚN SEGUNDO DICTAMEN CANON A PAGAR SEGÚN ACLARACION SEGUNDO DICTAMEN CANON A PAGAR SEGÚN RESOLUCIÓ 2979 DE 2008

970 745

1 066 627

1 300 000

2 116 170

2 542 957

2 581 110

43.- Por lo expuesto, encuentra la Sala probado el rompimiento del equilibrio económico del contrato A-28 de 2001, por lo que para su restablecimiento deberá valorar las consideraciones plasmadas en los 2 dictámenes periciales; y comparar estos valores con lo que la arrendataria debió pagar en el año 2009 según lo pactado en el contrato, y con lo que presuntamente pagó. (…)»

Regla

Una entidad pública debe restablecer el equilibrio económico de un contrato, cuando modifica unilateralmente lo pactado en un contrato de arrendamiento, en lo referente al incremento del canon de arrendamiento, porque:

1. De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 14 de la ley 80 de 1993, en los contratos de arrendamiento estatales no es posible pactar cláusulas excepcionales, como lo es la modificación unilateral del contrato.
2. Los contratos de arrendamiento de carácter estatal celebrados en vigencia de la ley 80 de 1993, no son susceptibles de modificación por parte de la entidad pública que funge como arrendadora. 
3. Si se toma el valor del canon de arrendamiento que pagó el arrendador, debido a la modificación efectuada por la entidad, y el valor que debió pagar, se presentó una diferencia a favor de la entidad arrendataria que produjo el rompimiento del equilibrio económico del contrato.

Nota del editor. Las entidades públicas deben prescindir de la utilización de las cláusulas o estipulaciones excepcionales en los contratos que se celebren con personas públicas internacionales, o de cooperación, ayuda o asistencia; en los interadministrativos; en los de empréstito, donación y arrendamiento y en los contratos que tengan por objeto actividades comerciales o industriales de las entidades estatales que no correspondan a las señaladas en el numeral 2o. de este artículo, o que tengan por objeto el desarrollo directo de actividades científicas o tecnológicas, así como en los contratos de seguro tomados por las entidades estatales. 

Decisión

PRIMERO: Se revoca la sentencia proferida el 27 de julio de 2010, por Juzgado Treinta y Seis (36) Administrativo de Bogotá.

SEGUNDO: A título de restablecimiento del equilibrio económico del contrato, la sociedad Kuehne Joyeros debe pagar a la Caja de Retiro de las Fuerzas Militares la suma de cuarenta y seis millones cuatrocientos ochenta y tres mil novecientos sesenta pesos ($ 46 483 960).

TERCERO: El valor del canon de arrendamiento del inmueble arrendado a la sociedad Kuehne Joyeros y Cia. Ltda., según contrato A-28 de 2001, para el año 2011, se fija en la suma de $ 2 172 024.

CUARTO: Se niegan las demás prensiones de la demanda.

QUINTO: Sin condena en costas.

Marco jurídico

Ley 80 de 1993. Artículo 14 y 77.

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