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Una entidad pública no debe indemnizar a un contratista, cuando éste en virtud de un contrato de arrendamiento le hace mejoras necesarias al bien sin autorización de la entidad

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

TAD-CUN-SIII-982194-2002

Identificadores

Etapa contractual
Contratación estatal
Indemnización
Autonomía
Contrato de arrendamiento
Autorización previa
Etapa contractual
Contratación estatal
Indemnización
Autonomía
Contrato de arrendamiento
Autorización previa

Entidad

Tribunal Administrativo Cundinamarca

Sentencia

TAD-CUN-SIII-982194-2002

Caso

UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL VS SOCIEDAD HANGAR AEROTÉCNICO LTDA.

Hechos relevantes

El contrato de arrendamiento se celebró en noviembre 15 de 1991, pactándose como valor la suma de cincuenta y dos millones setecientos cuatro mil pesos a razón de un canon mensual de cuatro millones trescientos noventa y dos mil pesos ,por un plazo de arrendamiento de 2 años y 6 meses, contados a partir del acta de entrega que se suscribirá dentro de los tres ( 3 ) días siguientes al perfeccionamiento del contrato. (cláusulas quinta y séptima)   La tarifa de arrendamiento mensual será de 2.6, 3.0, y 0.3 salarios mínimos legales diarios por metro cuadrados; el canon mensual de arrendamiento será el resultado de multiplicar la tarifa de arrendamiento mensual por el numero de metros cuadrados del inmueble objeto del contrato. (cláusula sexta).   El  Consejo de Estado mediante providencia de agosto 21 de 1992, admitió la demanda  contra la resolución 9507 de agosto 1 de 1991 y decreto la suspensión provisional de su articulo primero, que regulaba como unidad de medida para el cobro de los arrendamientos salarios mínimos legales diarios; decisión confirmada mediante providencia de octubre 23 de 1992; la razón de la suspensión obedece a existir flagrante violación a los artículos 2 y 3 del  decreto 3444 de 1984  “ por el cual se dictan normas sobre arrendamiento para las entidades públicas”, según los cuales para determinar el precio mensual de arrendamiento se debe tener en cuenta los términos de porcentaje sobre el avalúo catastral que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, debe practicar sobre los inmuebles objeto de arrendamiento y las resoluciones adoptan como unidad de medida salarios mínimos legales diarios. a). La cláusula sexta y séptima contractual (canon de arrendamiento) surtió  plenos efectos jurídicos entre las partes, hasta octubre 22 de 1992, fecha en la cual quedo en firme la suspensión provisional del acto administrativo que la fundamentaba.   b). En el mismo sentido, el articulo primero de la resolución No 9507 de agosto 1 de 1991, gozo de presunción de legalidad hasta la fecha anterior.   c). Dentro de este primer periodo (noviembre 15 de 1991 a octubre 22 de 1992) no existía ningún fundamento jurídico que permitiera al arrendador incumplir su obligación de pago de la renta pactada; al no cumplir su obligación incurrió en mora.

Problema Jurídico

¿Debe una entidad pública indemnizar a un contratista, cuando éste en virtud de un contrato de arrendamiento le hace mejoras necesarias al bien sin autorización de la entidad, a pesar que en el contrato se acordó que en materia de mejoras debía existir autorización por parte del arrendador?

Razones de la decisión

«(...) En efecto, las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad, siguiendo las reglas que en esta materia traza el estatuto civil (art. 1994), acordaron que en materia de mejoras debía existir  autorización por parte del arrendador; consentimiento que no solamente tiene la finalidad de permitir la realización de mejoras, sino de comprometer la responsabilidad del arrendador para rembolsar el costo de esas mejoras útiles.

 

No comparte la sala que en eventos como el presente se este frente a un enriquecimiento injusto; por el contrario para evitar responsabilidades u obligaciones impuestas unilateralmente por uno de los contratantes, se regula que en este tipo de mejoras haya un acuerdo de voluntades, que es precisamente la causa de reembolso de las mismas en caso de que se hayan realizado.

 

Para el  caso concreto, el demandado y reclamante de las mejoras útiles no probo que en esta materia haya existido autorización del arrendador; por consiguiente no es de derecho imponer a este una obligación de reembolso para la cual no se comprometió. (...)»

Regla

Una entidad pública no debe indemnizar a un contratista, cuando éste en virtud de un contrato de arrendamiento le hace mejoras necesarias al bien sin autorización de la entidad, a pesar que en el contrato se acordó que en materia de mejoras debía existir autorización por parte del arrendador, porque:   
  1. Las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad, siguiendo las reglas que en esta materia traza el estatuto civil (art. 1994), acordaron que en materia de mejoras debía existir  autorización por parte del arrendador; consentimiento que no solamente tiene la finalidad de permitir la realización de mejoras, sino de comprometer la responsabilidad del arrendador para rembolsar el costo de esas mejoras útiles. 
  2. Debe haber acuerdo de voluntades para que haya reembolso de las mejoras.

Decisión

PRIMERO: Declarar terminado el contrato de arrendamiento, suscrito entre el Fondo Aeronáutico Nacional ( Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil ) y la sociedad Hangar Aerotécnico Ltda., de fecha 15 de noviembre de 1991, con relación al área ubicada en esta ciudad, identificada plenamente en el correspondiente contrato, de acuerdo a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.   SEGUNDO: Ordénese a la Sociedad Hangar Aerotécnico Ltda., restituir el inmueble referido en el término de diez días, contados a partir de la ejecutoria de este fallo.   TERCERO.- Si vencido el término anterior, la demandada no da cumplimiento a lo decidido por el Tribunal, se llevará a cabo el lanzamiento. Para tal efecto, se comisiona al Juez Civil Municipal (Reparto) de Bogotá. Por la Secretaría de la Sección líbrese el despacho comisorio con los insertos del caso.   CUARTO.- Negar las demás solicitudes especiales

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.

Ficha: Una entidad pública no debe indemnizar a un contratista, cuando éste en virtud de un contrato de..
Síntesis
1.  EQUILIBRIO ECONÓMICO.
Fichas
Identificadores
  • Etapa contractual
  • Contratación estatal
  • Indemnización
  • Autonomía
  • Contrato de arrendamiento
  • Autorización previa
  • Etapa contractual
  • Contratación estatal
  • Indemnización
  • Autonomía
  • Contrato de arrendamiento
  • Autorización previa
  • Normativa
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