En contratos de arrendamientos es legítimo que la entidad pública liquide unilateralmente el contrato si el inmueble presenta fallas que imposibilitan el desarrollo del contrato

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El 22 de septiembre de 1997 se suscribió el contrato de arrendamiento entre Cooperativa De Comerciantes de la Plaza de Mercado Central de Armenia y las Empresas Públicas de Armenia, EPA-ESP, sobre el inmueble denominado “Plaza de Mercado Central de Armenia”, con un plazo inicial de 3 años, contados a partir de la firma del contrato.

El 25 de enero de 1999 un terremoto azotó la ciudad de Armenia y produjo la destrucción parcial de dicho inmueble, como lo estableció el concepto proferido por el Comité Regional de Emergencias y la Sociedad de Ingenieros del Quindío.      

El 13 de abril de 1999, el municipio de Armenia, por intermedio de la Inspección Quinta Municipal de Policía y Tránsito, ordenó la demolición parcial de dicha edificación, circunstancia que fue aprovechado por la demandada Empresas Públicas de Armenia, para disponer la terminación unilateral del contrato alegando fuerza mayor, toda vez que la edificación amenazaba con derrumbarse y representaba serio peligro para la seguridad de las personas, cuando lo cierto es que su destrucción fue parcial, con lo cual desconoció la existencia del contrato de arrendamiento, el concepto técnico del Comité Regional de Emergencias y de la Sociedad de Ingenieros del Quindío. La resolución que dispuso la terminación unilateral del contrato era nula, por falsa motivación, en la medida en que no obraba concepto técnico alguno de las autoridades competentes que indicara que el inmueble afectado representaba inminente peligro para la seguridad de las personas.

Problema Jurídico

¿Puede una entidad estatal liquidar unilateralmente un contrato de arrendamiento cuando el bien presenta fallas parciales que imposibilitan el desarrollo del contrato?

Razones de la decisión

 «(…) En el presente asunto, no obstante que la accionada Empresas Públicas de Armenia, EPA-ESP, es una empresa de servicios públicos domiciliarios, el contrato 007/97 que suscribió con la Cooperativa de Comerciantes de la Plaza de Mercado Central de Armenia, Cooplazas Ltda. tenía por objeto entregar en arrendamiento un inmueble de su propiedad , ubicado entre carreras 16 a 18 y calles 15 a 17, de Armenia, en el que funcionaba la plaza de mercado municipal.  

Así y dado que el referido contrato no tenía por objeto la prestación de los servicios públicos a los que se refiere la Ley 142 de 1994 , es obvio que ésta no le resultaba aplicable, sino la Ley 80 de 1993, en cuya vigencia fue suscrito y que nada dijo en torno al contrato de arrendamiento en que es parte una entidad estatal, de suerte que debe acudirse al artículo 13 de esta última ley, conforme a la cual los contratos que celebran las entidades a las que se refiere el artículo 2 ibídem se regirán por las disposiciones comerciales y civiles pertinentes, salvo en las materias particularmente reguladas por élla.

(…)

Con fundamento en lo anterior y en virtud de los hechos acaecidos en Armenia el 25 de enero de 1999, el Presidente de la República expidió el Decreto 182 del 26 de los mismos mes y año, por medio del cual declaró la existencia de una situación de desastre nacional en varios municipios del departamento del Quindío y dispuso, en el artículo segundo, que se aplicara el régimen normativo especial para situaciones de desastre.     

A raíz de las facultades conferidas en los decretos mencionados, el alcalde del municipio de Armenia expidió el Decreto 016 del 26 de enero de 1999, por medio del cual ordenó la demolición inmediata de toda edificación o construcción que amenazara ruina o que, por su estado de deterioro, pusiera en peligro la seguridad y la tranquilidad públicas, de acuerdo con el inventario y concepto técnico rendido por la Comisión Técnica creada para tal propósito; además, a través de este mismo decreto, el alcalde delegó en los Inspectores de Policía la facultad de ordenar las demoliciones a que hubiere lugar, mientras que su ejecución fue delegada al Secretario de Infraestructura y Valorización Municipal. A su turno, el artículo cuarto dispuso que la copia de la resolución que ordenaba la demolición fuera fijada en la sede de la alcaldía municipal, por el término de 10 días hábiles.  

(…)

Así, es obvio que los supuestos fácticos y jurídicos que sirvieron de fundamento para la expedición de los actos acusados por la demandante se ajustaron a la realidad de los hechos, pues resulta innegable que, ante la desaparición del inmueble objeto del contrato de arrendamiento 007/97, la única medida a seguir era darlo por terminado y proceder a su liquidación, como en efecto lo hizo la accionada Empresas Públicas de Armenia, EPA-ESP, de modo que no le asiste razón alguna a la parte actora en cuanto aseguró que las resoluciones demandadas fueron expedidas con falsa motivación y que, por lo mismo, debían anularse, pues lo cierto es que éstas se profirieron con estricto apego al ordenamiento legal. (…)»

Regla

Una entidad estatal puede liquidar unilateralmente un contrato de arrendamiento cuando el bien presenta fallas parciales que imposibilitan el desarrollo del contrato, porque:

1. En virtud de los hechos acaecidos en el Municipio, el Presidente de la República expidió un Decreto, por medio del cual declaró la existencia de una situación de desastre nacional en varios municipios del departamento y dispuso, en el artículo segundo, que se aplicara el régimen normativo especial para situaciones de desastre.     
2. A raíz de las facultades conferidas en los decretos, el alcalde del municipio expidió un Decreto, por medio del cual ordenó la demolición inmediata de toda edificación o construcción que amenazara ruina o que, por su estado de deterioro, pusiera en peligro la seguridad y la tranquilidad públicas, de acuerdo con el inventario y concepto técnico rendido por la Comisión Técnica creada para tal propósito.  
3. Los supuestos fácticos y jurídicos que sirvieron de fundamento para la expedición de los actos de terminación se ajustaron a la realidad de los hechos, pues resulta innegable que, ante la desaparición del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la única medida a seguir era darlo por terminado y proceder a su liquidación, como en efecto lo hizo la entidad pública.

Decisión

Marco jurídico

Conceptualizaciones