Una entidad pública puede declarar la caducidad de un contrato de arrendamiento cuando las obligaciones del contratista no son llevadas a cabo de acuerdo a las condiciones específicas del contrato

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

TAD-CUN-SIII-982423-2004

Identificadores

Pago
Incumplimiento
Ejecución del contrato
Contratación estatal
Etapa contractual
Caducidad del contrato
Contrato de arrendamiento
Pago
Incumplimiento
Ejecución del contrato
Contratación estatal
Etapa contractual
Caducidad del contrato
Contrato de arrendamiento

Entidad

Tribunal Administrativo Cundinamarca

Sentencia

TAD-CUN-SIII-982423-2004

Caso

ARTURO ECHEVERRY HOLGUIN VS. BENEFICENCIA DE CUNDINAMARCA

Hechos relevantes

El 15 de diciembre de 1992, la Beneficencia de Cundinamarca y el señor Arturo Echeverry Holguín celebraron un contrato de arrendamiento de inmueble por un término de tres (3) años, contados a partir de la fecha de su perfeccionamiento (6 de enero de 1993), y un canon mensual que se incrementaría anualmente según el índice de precios al consumidor del año inmediatamente anterior certificado por el DANE.   Sin embargo, el 26 de diciembre de 1995, la Beneficencia de Cundinamarca declaró la caducidad administrativa del contrato de arrendamiento, ordenando hacer efectiva la cláusula penal pecuniaria y la multa previstas en el contrato, así como la restitución del inmueble arrendado debido a que el contratista no incluyó en el pago de los cánones de octubre a diciembre el incremento anual que se había pactado en el contrato.   El demandante alegó que el valor del canon cancelado fue aceptado por la Beneficencia de Cundinamarca, sin que se presentara requerimiento alguno al respecto por parte de la entidad pública demandada, y que incluso fue la misma Administración la que expidió los recibos de pago de las mensualidades respectivas, por lo que no se configuró ningún incumplimiento grave que sirviera de base para declarar la caducidad del contrato.

Problema Jurídico

¿Puede una entidad pública declarar la caducidad de un contrato de arrendamiento, cuando el contratista emplea un porcentaje que contractualmente no correspondía al que debía utilizarse para reajustar el canon de arrendamiento y mese después la entidad se abstiene de seguir recibiendo el pago de los cánones?

Razones de la decisión

«(…) Al respecto, esta Sala advierte y concluye:

1.- La normatividad aplicable al presente caso es la siguiente:

 

- El Decreto 222 de 1983, norma vigente y aplicable para la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento que se analiza, expresamente disponía lo siguiente en relación con la caducidad administrativa:

 

“Artículo 61. De la obligación de pactar la caducidad. La caducidad será de forzosa estipulación en los contratos que no fueren de compraventa de bienes muebles o de empréstito. No será obligatoria en los contratos interadministrativos.

 

En la cláusula respectiva deberán señalarse claramente los motivos que den lugar a la declaratoria de caducidad.”

 

“Artículo 62. De las causales de caducidad.

Como causales de caducidad, además de las especiales previstas en este estatuto y de las que se tenga por conveniente establecer en orden de exacto cumplimiento del contrato, deben figurar las siguientes:

 

a) La muerte del contratista, si no se ha previsto que el contrato pueda continuar con los sucesores.

b) Incapacidad física permanente del contratista, certificada por médico legista.

c) Interdicción judicial del contratista.

 

d) La disolución de la personal jurídica contratista.

 

e) La incapacidad financiera del contratista, que se presume cuando se le declara en quiebra, se le abre concurso de acreedores o es intervenido por autoridad competente; igualmente la entidad contratante puede considerar que hay incapacidad financiera cuando el contratista ofrece concordato preventivo, se retrasa en el pago de salarios o prestaciones sociales o es embargado judicialmente.

 

f) Si a juicio de la entidad contratante, del incumplimiento de las obligaciones del contratista se derivan consecuencias que hagan imposible la ejecución del contrato o se causan perjuicios a dicha entidad.”  

 

La norma en comento, facultaba a las entidades públicas contratantes a pactar la cláusula de caducidad administrativa, aun en los casos de contratos de arrendamiento.

 

- El Decreto 222 de 1983, estatuto contractual vigente para la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento referido, es el fundamento del contrato mencionado, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley 153 de 1887, norma que textualmente dispone:

 

“Artículo 38.- En todo contrato se entenderán incorporadas las leyes vigentes al tiempo de su celebración.”

 

- Artículo 1602 del Código Civil, norma que textualmente enseña: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causales legales”.

 

(...)

Con base en lo que se viene explicando, considera esta Sala que la declaratoria de caducidad del contrato fue justificada, fundada en razones legales y contractuales, más aun, cuando está probado que el demandante había venido incumpliendo con sus obligaciones contractuales, y que si bien es cierto, el actor equivocadamente empleó un porcentaje que contractualmente no correspondía al que debía utilizarse para reajustar el canon de arrendamiento para el último año del contrato, dicha circunstancia no lo excusa de sus obligaciones contractuales, las cuales incumplió reiteradamente, tal como quedó explicado en los puntos anteriores. (…)»

Regla

Una entidad pública puede declarar la caducidad de un contrato de arrendamiento, cuando el contratista emplea un porcentaje que contractualmente no correspondía al que debía utilizarse para reajustar el canon de arrendamiento, y mese después la entidad se abstiene de seguir recibiendo el pago de los cánones, porque:

1. Uno de las cláusulas de caducidad que la ley impone como obligatorias en los contratos se refiere al incumplimiento de las obligaciones por parte del contratista, por lo que la ejecución del contrato debe darse de acuerdo a las condiciones especiales fijadas, si las hubiesen.
2. La ley faculta a las entidades estatales a estipular cláusulas de caducidad en los contratos de arrendamiento en tanto señale expresamente los motivos que den lugar a declaratoria de caducidad.
3. El contrato es ley para las partes, por lo que debe haber modificación voluntaria bilateral para que se llegue a un acuerdo cuando se presentan condiciones especiales para llevar a cabo las obligaciones.
4. La declaratoria de caducidad del contrato fue justificada, fundada en razones legales y contractuales, más aun, cuando está probado que el demandante había venido incumpliendo reiteradamente con sus obligaciones contractuales, y que si bien es cierto, el actor equivocadamente empleó un porcentaje que contractualmente no correspondía al que debía utilizarse para reajustar el canon de arrendamiento para el último año del contrato, dicha circunstancia no lo excusa de sus obligaciones contractuales.

Decisión

PRIMERO: Deniéguense las pretensiones de la demanda. SEGUNDO: Sin condena en costas.

Marco jurídico

Decreto 222 de 1983. Artículos 61 y 62. Ley 153 de 1887. Artículo 38. Ley 57 de 1887. Artículo 1602.

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