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Un arrendatario debe restituir un bien inmueble cuando presenta la solicitud de renovación del contrato, pero la entidad pública arrendadora se niega a efectuar la renovación bajo las condiciones dispuestas en dicha solicitud

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

TAD-CUN-SIII-1000-2011

Identificadores

Prórroga del contrato
Restitución de inmueble arrendado
Contrato de arrendamiento
Etapa postcontractual
Etapa contractual
Contratación estatal
Prórroga del contrato
Restitución de inmueble arrendado
Contrato de arrendamiento
Etapa postcontractual
Etapa contractual
Contratación estatal

Entidad

Tribunal Administrativo Cundinamarca

Sentencia

TAD-CUN-SIII-1000-2011

Caso

UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL –AEROCIVIL VS. FOTO INTERNACIONAL DE COLOMBIA LTDA -FIDECOL LTDA.

Hechos relevantes

Mediante un contrato estatal, el Director Aeroportuario del Aeropuerto Internacional El Dorado, Heler Prada Parra en nombre de la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL entregó, a título de arrendamiento, al señor Marianne Kamm de May, en su calidad de Representante Legal Suplente de la sociedad denominada FOTO INTERNACIONAL DE COLOMBIA LTDA – FIDECOL LTDA., en su calidad de arrendatario y quien recibió al mismo título, un inmueble perteneciente al grupo de servicios no aeronáuticos, localizado en el Aeropuerto Internacional El Dorado de la ciudad de Bogotá D. C.

  En fecha 10 de marzo de 2000, FOTO INTERNACIONAL DE COLOMBIA LTDA.- FIDECOL LTDA.- solicitó la renovación del Contrato de Arrendamiento. Mediante oficio 24.01.204./00, en atención a la solicitud de renovación del contrato, AERONÁUTICA CIVIL le informa sobre la acogida favorable de la petición, entendida como la celebración de un nuevo contrato que actualice la relación existente desde el punto de vista jurídico, económico y técnico, e informándole, además, que para efecto de la renovación del contrato se deberá dar cumplimiento al Decreto No 266 de 2000, en cuanto a los requerimientos de los servicios de un perito experto en materia de elaboración de avalúo de rentabilidad, que sería a cargo de la sociedad demandada.   En comunicación de fecha 20 de febrero de 2001, FIDECOL LTDA formuló reparos en cuanto al plazo de dos (2) años en vez de cinco (5) años. En atención a lo anterior, la Entidad en respuesta a la demandada le informa de la negativa de modificar la minuta de la renovación fundada en la existencia del Plan Maestro del Aeropuerto Internacional El Dorado, cuya ejecución se encontraba próxima a desarrollar.   Finalmente, no se firmó el contrato de renovación y FOTO INTERNACIONAL DE COLOMBIA LTDA – FIDECOL LTDA  ha incumplido su obligación de hacer entrega del área objeto del contrato, usufructuado el área por un término superior a los cinco (5) años de lo pactado, sin que se haya celebrado la renovación del contrato.

Problema Jurídico

¿Debe un arrendatario restituir un bien inmueble cuando presenta la solicitud de renovación del contrato, pero la entidad pública arrendadora se niega a efectuar la renovación bajo las condiciones dispuestas en dicha solicitud?

Regla ampliada

Prórroga de un contrato. «(...) En cuarto lugar, es distinto aplicar las reglas del Código Civil o del Código de Comercio cuando el contrato guarda silencio sobre un aspecto, que aplicar una disposición que no se compadece con los fines de la administración publica, y a pesar de que es posible aplicarlas al contrato de arrendamiento estatal, las disposiciones que establecen en concreto la prórroga y renovación tácita del arrendamiento de un local comercial, contrarían la naturaleza del contrato administrativo y la función, por cuanto no puede existir renovación o prórroga tácita de los contratos estatales, en aplicación del principio general de la contratación estatal de que el contrato debe constar por escrito. (...)»

Razones de la decisión

«(...) Entiende la Sala que un contrato de arrendamiento de un bien estatal anterior no genera derechos adquiridos para el contratista, quien no puede seguir amparado por un acuerdo extinguido por finalización del plazo acordado, aunque persista en el usufructo de un bien estatal entregado a título precario. La prórroga automática impide a terceros, con intereses similares, lucrarse en las mismas condiciones del contratante anterior, disposiciones que deben constar siempre por escrito, regla de existencia fundamental de los contratos estatales, por tanto, aunque se sigan produciendo efectos económicos y jurídicos entre las partes, el contrato suscrito debe entenderse como terminado:

 

“El contrato de arrendamiento se extingue al producirse la expiración del plazo, momento mismo en el cual se hace exigible la obligación del arrendatario (deudor), consistente en restituir el bien y, en consecuencia, surge el derecho del arrendador (acreedor) de adelantar las acciones pertinentes para obtener el cumplimiento de la obligación, si el arrendatario no satisface la prestación de restitución, acción que no podía ejercer antes del vencimiento del plazo contractual por ser inexigible la obligación, toda vez que estaba sometida a la llegada de esa fecha (plazo suspensivo). El no cumplimiento de la obligación de restitución del bien arrendado por parte de arrendatario, al término del contrato, en manera alguna puede tener el efecto jurídico de extender el vínculo contractual indefinidamente, hasta el momento en que se de el cumplimiento de la obligación de restitución, puesto que tal vínculo se extingue así subsistan algunas de las obligaciones que se originaron en él”[1][6]

 

La Sala entiende que la obligación principal del arrendatario a la terminación del plazo pactado, era restituir el inmueble. Sin embargo, en el evento de que el arrendatario deseara continuar con la tenencia del bien, antes de los tres meses de finalización debía así señalarlo por escrito para que la entidad manifestara su aceptación o negativa, en caso de silencio de la arrendadora, el contrato se entendería prorrogado por seis meses más. Dicha cláusula no implicaba en ningún momento la renovación o prórroga del mismo contrato sino la suscripción de un nuevo acuerdo que podía incluir variación del plazo y del canon de arrendamiento. (...)»
 


[1][6] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera. Consejero ponente: Mauricio Fajardo Gómez. Providencia del ocho (8) de marzo de dos mil siete (2007), Radicación número: 40001-23-31-000-1993-03394-01(15883)

Regla

Un arrendatario debe restituir un bien inmueble cuando presenta la solicitud de renovación del contrato, pero la entidad pública arrendadora se niega a efectuar la renovación bajo las condiciones dispuestas en dicha solicitud, porque:
  1. Un contrato de arrendamiento de un bien estatal anterior no genera derechos adquiridos para el contratista, por lo que el contratista no puede seguir amparándose en un acuerdo extinguido por finalización del plazo acordado.
  2. La obligación principal del arrendatario a la terminación del plazo pactado, era restituir el inmueble.
  3. Si bien en el evento de que el arrendatario desee continuar con la tenencia del bien, antes de los tres meses de finalización del contrato, debe comunicárselo a la entidad para que manifieste su aceptación o negativa, dicha cláusula no implicaba en ningún momento la renovación o prórroga del mismo contrato sino la suscripción de un nuevo acuerdo que podía incluir variación del plazo y del canon de arrendamiento.

Decisión

PRIMERO.- REVOCAR la sentencia proferida por el Juzgado Treinta y Uno (31) Administrativo del Circuito de Bogotá, el veintiséis (26) de agosto de dos mil ocho (2008), de conformidad con la parte motiva de la presente providencia, y en su lugar se dispone:

 

“PRIMERO.- DECLARAR terminado el contrato de arrendamiento No. 20-055 del 22 de junio de 1995 suscrito entre la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL y MARIANNE KAMM DE MAY en su calidad de Representante Legal de la Sociedad Foto Internacional de Colombia FIDECOL.

 

SEGUNDO.- ORDENAR a la parte demandada a que restituya a la demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento No. 20 – 055 / 95 del 22 de junio de 1995.

 

Para el cumplimiento de esta orden el Juez de instancia procederá a efectuar las decisiones y disposiciones correspondientes.

 

TERCERO.- Sin condena en costas.”

 

SEGUNDO.- Una vez en firme la presente decisión, devuélvase el expediente al juzgado de origen, previas las constancias del caso.

Marco jurídico

Ley 80 de 1993. Artículo 32 y 40.

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.

Ficha: Un arrendatario debe restituir un bien inmueble cuando presenta la solicitud de renovación del..
Síntesis
1. LIQUIDACIÓN DEL CONTRATO
1.  EQUILIBRIO ECONÓMICO.
TRIBUNALES ADMINISTRATIVOS
Fichas
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