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Una entidad pública que celebro un contrato de arrendamiento puede interrumpir parcialmente la tenencia del inmueble para realizar refacciones en el mismo, sin tener que indemnizar por posibles perjuicios

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

TAD-CUN-SIII-1984-2005

Identificadores

Etapa contractual
Incumplimiento
Bien inmueble
Tenencia de bienes
Contrato de arrendamiento
Contratación estatal
Entidades estatales
Etapa contractual
Incumplimiento
Bien inmueble
Tenencia de bienes
Contrato de arrendamiento
Contratación estatal
Entidades estatales

Entidad

Tribunal Administrativo Cundinamarca

Sentencia

TAD-CUN-SIII-1984-2005

Caso

PABLO MATEUS RUIZ VS INSTITUTO TÉCNICO INDUSTRIAL DE ZIPAQUIRÁ

Hechos relevantes

Entre el INSTITUTO TÉCNICO INDUSTRIAL DE ZIPAQUIRÁ, persona jurídica de derecho público, y el señor PABLO MATEUS RUIZ celebraron el 4 de enero de 2000 un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble situado dentro del Instituto Técnico Industrial de Zipaquirá, denominado cafetería y tienda escolar, ubicado en la calle 2ª No. 23 –07 de Zipaquirá, el primero como arrendador y el segundo como arrendatario.   El término de duración del contrato fue pactado del 1 de febrero al 30 de noviembre de 2000.   El canon de arrendamiento fue pactado en la suma de un millón noventa mil pesos ($1’090.000.oo) mensuales, los cuales debían pagarse los cinco primeros días de cada mensualidad.   El inmueble arrendado fue entregado al arrendatario el 7 febrero de 2000, fecha en la cual se inició la vigencia del contrato. No obstante, los términos del contrato, el arrendador, unilateralmente, ordenó al arrendatario desalojar el inmueble arrendado, para someterlo a algunas reparaciones, razón por la cual el arrendatario se  trasladó a unas casetas fuera del inmueble arrendado.   Las reparaciones a que se hizo referencia anteriormente, fueron desarrolladas en virtud del contrato denominado “REMODELACIÓN DE LA CAFETERIA DEL INSTITUTO TÉCNICO INDUSTRIAL DE ZIPAQUIRA”, suscrito entre el Instituto y la sociedad Díaz y CIA Ltda., debiéndose ejecutar entre el 8 de agosto y el 10 de octubre de 2000. Adicionalmente se efectuaron otras reparaciones con una partida otorgada al Instituto por la Gobernación de Cundinamarca.

Problema Jurídico

¿Debe una entidad pública indemnizar a un contratista, cuando interrumpe parcialmente la tenencia del inmueble concedido en arrendamiento para el ejercicio de una actividad económica, con ocasión de unas obras de remodelación (reparaciones locativas)?

Razones de la decisión

«(…) Pese a lo anterior, no encuentra la Sala el menor elemento de juicio del cual se logre colegir la afirmación esgrimida por el actor en cuanto concierne a que la perturbación en el goce del bien inmueble se extendiera por lapso de ocho meses; por el contrario, se infiere que el contrato de obra celebrado a efectos de llevar a cabo las reparaciones al inmueble, comenzó a ejecutarse el 8 de agosto de 2000 y culminó con la entrega definitiva de la obra el día 19 de septiembre del mismo año, de suerte que la interrupción se generó por lapso de 40 días calendario.

(…)

Es de anotar que, además de las circunstancias antes mencionadas, el arrendador autorizó la plantación de dos casetas, denominadas en conjunto, a términos del contrato celebrado, tienda escolar, a efectos de que las consecuencias nocivas generadas con ocasión de la turbación en el goce del bien disminuyeran en cuanto hacía referencia al  factor económico.

 (…)

Como se dijo anteriormente, las especiales circunstancias en que se desarrollo el contrato, implicaban que el arrendatario desarrollara la actividad económica para la cual estaba destinado el inmueble objeto del arrendamiento en forma exclusiva para los usuarios del servicio, de forma que la actividad económica, no obstante haberse interrumpido parcialmente la tenencia del inmueble arrendado, podía desarrollarse de manera continua y con los mismos usuarios del servicio, razón elemental para presumir, en principio, que el arrendatario no debió reportar pérdidas por los hechos constitutivos de incumplimiento del contrato.


(…)


En primer lugar, el actor no logró demostrar que la perturbación de que fue objeto en el goce del inmueble arrendado hubiere ocurrido, como lo afirma en el escrito de demanda, desde el mes de febrero del año 2000, en efecto, los únicos elementos de prueba de los cuales se puede inferir este extremo del litigio, es del acta de inicio del contrato de obra celebrado para la remodelación de las instalaciones de la cafetería escolar, acto jurídico que fue suscrito el 8 de agosto del año 2000 y las declaraciones recibidas dentro del proceso, la cuales dan cuenta que la perturbación ocurrió, de manera parcial, mientras se ejecutaba la obra.


(…)


 Los anteriores supuestos, llevan a concluir que la citada interrupción ocurrió en el lapso comprendido entre los meses de agosto y septiembre del año 2000, de manera que, de haber guardado relación las pérdidas económicas con la interrupción de la tenencia del inmueble, aquéllas sólo se hubieran presentado durante el interregno señalado, pero lo cierto es que durante la mayor parte del año el actor reportó pérdidas económicas no atribuibles, por las razones anotadas, al arrendador.

 Quiere decir lo anterior que a juicio de la Sala las pérdidas experimentadas no guardan, como ya se dijo, relación de causa a efecto con las reparaciones efectuadas en el inmueble arrendado, de manera que éstas obedecieron a factores extrínsecos a la relación negocial, por lo cual no son imputables a la demandada y, en consecuencia, no está obligado el arrendatario a indemnizarlas. (…)»

Regla

Una entidad pública no debe indemnizar a un contratista, cuando interrumpe parcialmente la tenencia del inmueble concedido en arrendamiento para el ejercicio de una actividad económica, con ocasión de unas obras de remodelación (reparaciones locativas), dado que:
  1. Es necesario que se aporten las respectivas pruebas en las que se demuestre que las pérdidas económicas que sufrió el arrendatario guardaron relación con las reparaciones efectuadas en el  inmueble arrendado, de manera que éstas obedecieron a factores extrínsecos a la relación negocial.
  2. A pesar de que se haya interrumpido parcialmente la tenencia del inmueble arrendado, es posible que el arrendatario continúe desarrollando de manera continua y con los mismos usuarios su actividad económica, para que se impida el reporte de pérdidas
  3. El arrendador tomó las medidas necesarias, como habilitar un nuevo lugar para el desarrollo de la actividad económica, a efectos de que las consecuencias nocivas generadas con ocasión de la perturbación en el goce del bien disminuyeran. 

Decisión

PRIMERO.- Niéganse las pretensiones tanto principales como subsidiarias de la demanda SEGUNDO.- Sin condena en costas. 

Marco jurídico

Ley 80 de 1993.

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.
Ficha: Una entidad pública que celebro un contrato de arrendamiento puede interrumpir parcialmente la..
Síntesis
1.  EQUILIBRIO ECONÓMICO.
TRIBUNALES ADMINISTRATIVOS
Fichas
Identificadores
  • Etapa contractual
  • Incumplimiento
  • Bien inmueble
  • Tenencia de bienes
  • Contrato de arrendamiento
  • Contratación estatal
  • Entidades estatales
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