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En los contratos estatales de arrendamiento no puede declararse la prórroga automática después de finalizado el plazo pactado, aun cuando el arrendatario continúe detentando la tenencia y usufructuando el bien

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

TAD-CUN-SIII-0144-2010

Identificadores

Principio de selección objetiva
Restitución de inmueble arrendado
Prórroga del contrato
Bienes de uso público
Contrato de arrendamiento
Contratación estatal
Etapa contractual
Principio de selección objetiva
Restitución de inmueble arrendado
Prórroga del contrato
Bienes de uso público
Contrato de arrendamiento
Contratación estatal
Etapa contractual

Entidad

Tribunal Administrativo Cundinamarca

Sentencia

TAD-CUN-SIII-0144-2010

Caso

UNIDAD ADMINISTRATIVA DE AERONÁUTICIA CIVIL AEROCIVIL VS. CESAR AUGUSTO OSORIO SERNA

Hechos relevantes

El Director Aeroportuario del Aeropuerto Internacional El dorado, en nombre de la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil y en su calidad de arrendadora, y Cesar Augusto Osorio Serna, propietario del establecimiento de comercio EL BAGUETH 2, en su calidad de arrendatario, suscribieron un contrato de arrendamiento .   El contrato se suscribió el día 27 de junio de 1995 y el inmueble se entregó el día 13 de julio de 1995.   El contrato venció el 13 de julio de 2000, sin que a la fecha de la presentación de la demanda se haya hecho entrega del inmueble por parte del arrendatario, ni el arrendatario haya suscrito el nuevo contrato. Ya que el contratista no solicitó prórroga del contrato de conformidad con lo establecido en el contrato. 

Problema Jurídico

¿Puede una entidad pública dar por terminado un contrato de arrendamiento por incumplimiento, cuando, después de finalizado el plazo pactado, el arrendatario no restituyó el bien y tampoco solicitó la prórroga del contrato?

Regla ampliada

Contratos de arredramiento celebrados por la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil. «(…) El contrato de arrendamiento celebrado por las entidades estatales, en calidad de arrendador o arrendatario, en este caso, la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil, institución oficial especializada, de carácter técnico adscrita al Ministerio de Transporte, con personería jurídica, autonomía administrativa y patrimonio independiente, resultante de la fusión del Departamento Administrativo de Aeronáutica Civil y el Fondo Aeronáutico Nacional, ordenada por el artículo 67 del Decreto 2171 de 1992, es un contrato estatal, conforme a las previsiones del art. 32 de la ley 80 de 1993 (…)»

 

 

La aplicación de las normas civiles y comerciales a los contratos de arrendamiento celebrados por entidades estatales. «(…) Está dominada en primera medida por la autonomía de la voluntad de las partes, según lo dispuesto por la ley 80 de 1993, en los artículos 32 y 40 , es decir por el texto mismo del contrato, pues este que constituye ley para las partes. La determinación de las prórrogas, renovación y los aspectos propios del arrendamiento, deben evaluarse a partir del acuerdo conforme a la totalidad de las partes del negocio, sin que pueda ser posible, en principio, aplicar disposiciones que no fueran pactadas expresamente, salvo que no haya disposición concreta de determinada situación.   En esta medida la aplicación de las normas civiles y mercantiles a los contratos de arrendamiento estatal, se encuentran limitadas al contrato, y adicionalmente, a la observancia de los principios de la función administrativa y a los principios rectores consagrados en la ley de contratación estatal, pues solo tienen aplicación cuando no se opongan a estos principios de obligatorio cumplimiento. (…)»

 

Actos de naturaleza comercial  «(…) Las disposiciones que regulan los actos de naturaleza comercial se fincan en los conceptos de ánimo de lucro, igualdad y libre competencia de los comerciantes, por cuanto el principio rector que se protege es la libertad de empresa y el interés particular expresado en la autonomía privada de la voluntad, resultando claro que estos presupuestos no pueden ser asumidos indiscutiblemente por la Administración estatal, por cuanto siempre el órgano estatal buscará efectuar actos negociales para un bien superior, que es el interés general y la adecuada prestación del servicio público, pero no en el entendido de buscar un lucro privado o satisfacción unilateral, así que el negocio jurídico estatal siempre debe evaluarse en un nivel vertical de protección al bien común, y no horizontal como lo establece el ordenamiento comercial. (…)»

 

Naturaleza jurídica del aeropuerto internacional del Dorado «(…) La naturaleza del bien inmueble principal del que hace parte el derecho preferencial concedido al arrendatario, pues el sector arrendado solo constituye una parte del todo, es decir, una sección de la unidad principal, que es el aeropuerto, que aun cuando pueda considerarse un bien fiscal cuya tenencia es susceptible de cederse a particulares, estos no pueden cambiar su naturaleza y objeto para el que fue construido, esto es, las razones del servicio público para las que fue creado y edificado, terminal de pasajeros de transporte aéreo, no como inmueble para el funcionamiento de establecimientos de comercio, que si bien no riñe con la naturaleza del servicio para el que se construyó no constituye su razón de ser. Pues, por el solo hecho de permitir que los particulares ejerzan un actividad mercantil el bien no cambia su esencia, ni tampoco cambia la titularidad y calidad del arrendador.(…)»

 

Fines de la contratación estatal  «(…) Entre las disposiciones generales el estatuto contractual previó como fines de la contratación estatal la obligación de los servidores públicos de buscar el cumplimiento de los cometidos estatales, la continua y eficiente prestación de los servicios públicos, y la efectividad de los derechos e intereses de los administrados que colaboran con la administración en la consecución de esos fines, como de los particulares, además de la obtención de las utilidades cuya protección se garantiza, la obligación de colaborar con la administración en el logro de sus fines y que cumplan una función social que implica obligaciones, art. 3º L.80/93.(…)»


Finalización del contrato de arrendamiento  «(…) El contrato de arrendamiento se extingue al producirse la expiración del plazo, momento mismo en el cual se hace exigible la obligación del arrendatario (deudor), consistente en restituir el bien y, en consecuencia, surge el derecho del arrendador (acreedor) de adelantar las acciones pertinentes para obtener el cumplimiento de la obligación, si el arrendatario no satisface la prestación de restitución, acción que no podía ejercer antes del vencimiento del plazo contractual por ser inexigible la obligación, toda vez que estaba sometida a la llegada de esa fecha (plazo suspensivo). El no cumplimiento de la obligación de restitución del bien arrendado por parte de arrendatario, al término del contrato, en manera alguna puede tener el efecto jurídico de extender el vínculo contractual indefinidamente, hasta el momento en que se de el cumplimiento de la obligación de restitución, puesto que tal vínculo se extingue así subsistan algunas de las obligaciones que se originaron en él. (…)»

Razones de la decisión

«(…) En cuarto lugar, es distinto aplicar las reglas del C. C. o del C. de Co. cuando el contrato guarda silencio sobre un aspecto, que aplicar una disposición que no se compadece con los fines de la administración pública. Las disposiciones que establecen en concreto la prórroga y renovación tácita del arrendamiento de un local comercial, pueden contrariar la naturaleza del contrato administrativo y la función, por la calidad del bien objeto del negocio, no existe renovación o prórroga tácita de los contratos estatales, en aplicación del principio general de la contratación estatal de que el contrato debe constar por escrito.


En efecto, para que el contrato estatal y sus disposiciones nazcan a la vida jurídica es necesario que se eleve a escrito como requisito ad substantiam actus, es decir, sin el cual el negocio jurídico o la relación sustancial no existe y por tanto no produce efectos jurídicos, como lo ha aceptado la jurisprudencia: 

“El plazo, según el artículo 1551 del Código Civil “… es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación; puede ser expreso o tácito. Es tácito, el indispensable para cumplirlo”. Por regla general, el vencimiento del plazo estipulado es una de las causas de terminación del contrato. Sin embargo, en cuanto no está prohibido, el plazo estipulado en el contrato se puede ampliar o prorrogar mediante acuerdo de las partes. No existe prohibición legal para la prórroga del plazo de los contratos estatales; por el contrario, con fundamento en el artículo 40 de la Ley 80 de 1993, se puede concluir que está permitida, pues esa norma establece la regla general de la libertad en las estipulaciones. De modo que de esa disposiciones se puede concluir que en los contratos estatales es posible la prórroga si la respectiva entidad considera que mediante esa figura se cumplen los fines estatales, conforme a lo indicado en los artículos 3º a 5º de la misma ley, y si las partes la consideran conveniente y necesaria y no resulta contraria a la Constitución, la ley, el orden público, los principios y finalidades de la misma ley y a los de la buena administración. La prórroga del plazo de los contratos tiene el sustento jurídico de que el plazo no constituye un elemento de la esencia de los contratos a que alude el artículo 1501 del Código Civil y, por tanto, se puede modificar por acuerdo de las partes. En relación con los contratos estatales la jurisprudencia y la doctrina han coincidido en la posibilidad de su prórroga, aunque también en la exigencia de que se pacte antes del vencimiento del plazo inicialmente establecido en el contrato.  Según el artículo 2008 del Código Civil, una de las formas de terminación del contrato de arrendamiento es el de la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, esto es por vencimiento del plazo establecido y el artículo 2014 ibídem sienta la regla general de que no opera la renovación tácita del contrato de arrendamiento en el evento de la aparente aquiescencia del arrendador en la retención de la cosa por el arrendatario. La indicada renovación tácita del contrato de arrendamiento da lugar a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, aunque regulado por las cláusulas del contrato anterior, excepto en el plazo, el cual, se rige por lo señalado en la norma mencionada anteriormente. La renovación tácita no es una prórroga del contrato de arrendamiento, pues para que esta opere se requiere que el contrato anterior haya terminado por cualquiera de las causas establecidas en la ley.  En los contratos estatales, no es aceptable la renovación tácita[1][3]. 

 

(…)


Tampoco es posible aceptar que el contrato cuya terminación se depreca, pudiera prorrogarse tácitamente por la tenencia ininterrumpida del bien, pues aceptarlo iría en contra de los fines y principios de la contratación estatal, que no acepta la renovación implícita de los contratos estatales, en donde debe primar el interés público o interés general y no el particular del arrendatario. 


Adicionalmente, si bien el arrendatario continuó detentando la tenencia y usufructuando el bien, esta circunstancia no constituye por si sola una prórroga automática del plazo pactado, la renovación del acuerdo inicial, ni un nuevo contrato, pues las prórrogas como la renovación automática del contrato estatal no fueron consagradas como requisito de los contratos estatales, porque atentan contra la transparencia de la gestión de la administración y el deber de selección objetiva del contratista, ni tampoco se aceptaron o establecieron taxativamente estas circunstancias en el clausulado del contrato. 


Entiende la Sala que un contrato de arrendamiento de un bien estatal anterior no puede ser indefinido y generar derechos adquiridos para el contratista, quien no puede seguir amparado por un acuerdo extinguido por finalización del plazo acordado, aunque persista en el usufructo de un bien estatal entregado a título precario. La prórroga automática impide a terceros, con intereses similares, lucrarse en las mismas condiciones del contratante anterior, disposiciones que deben constar siempre por escrito, regla de existencia fundamental de los contratos estatales, por tanto, aunque se sigan produciendo efectos económicos y jurídicos entre las partes, el contrato suscrito debe entenderse como terminado.


(…)


La Sala entiende que la obligación principal del arrendatario, a la terminación del plazo pactado, era restituir el inmueble. Sin embargo, en el evento de que el arrendatario deseara continuar con la tenencia del bien, antes de los tres meses de finalización debía así señalarlo por escrito para que la entidad manifestara su aceptación o negativa, en caso de silencio de la arrendadora, el contrato se entendería prorrogado por seis meses más. En atención a que la prueba de la petición de renovación no existe dentro del expediente, por lo tanto, el silencio de la administración no puede entenderse como la renovación o permanencia del contrato.  (…)»  


[1][3] CE SIII E 3171 DE 2005

Regla

Una entidad pública puede dar por terminado un contrato de arrendamiento por incumplimiento, cuando, después de finalizado el plazo pactado, el arrendatario no restituyó el bien y tampoco solicitó la prórroga del contrato, porque:  
  1. La obligación principal del arrendatario, a la terminación del plazo pactado, es restituir el inmueble. Sin embargo, en el evento de que el arrendatario deseara continuar con la tenencia del bien, debe señalarlo por escrito para que la entidad manifieste su aceptación o negativa, en caso de silencio de la arrendadora, el contrato se entendería prorrogado. 
  2. El contrato no se entiendo prorrogado tácitamente por la tenencia ininterrumpida del bien. Aceptar lo contrario iría en contra de los fines y principios de la contratación estatal, que no acepta la renovación implícita de los contratos estatales, en los cuales debe primar el interés público o interés general y no el particular del arrendatario. 
  3. La renovación o las prórrogas automáticas no fueron consagradas como requisito de los contratos estatales, porque atentan contra la transparencia de la gestión de la administración y el deber de selección objetiva del contratista. 
  4. El contrato de arrendamiento se extingue al producirse la expiración del plazo, momento mismo en el cual se hace exigible la obligación del arrendatario (deudor), consistente en restituir el bien y, en consecuencia, surge el derecho del arrendador (acreedor) de adelantar las acciones pertinentes para obtener el cumplimiento de la obligación, si el arrendatario no satisface la prestación de restitución, acción que no podía ejercer antes del vencimiento del plazo contractual por ser inexigible la obligación, toda vez que estaba sometida a la llegada de esa fecha (plazo suspensivo).

Decisión

PRIMERO. REVOCAR la sentencia proferida por el Juzgado Treinta y Uno (31) Administrativo del Circuito de Bogotá, el diez (10) de marzo de dos mil nueve (2009), de conformidad con la parte motiva de la presente providencia, y en su lugar se dispone:

 

““PRIMERO.- DECLARAR terminado el contrato de arrendamiento No. 31 – 047 / 95 del 27 de junio de 1995 suscrito entre la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL y CESAR OSORIO SERNA.

 

SEGUNDO.- ORDENAR a la parte demandada a que restituya a la demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento No. 31 – 047 / 95 del 27 de junio de 1995.

 

Para el cumplimiento de esta orden el Juez de instancia procederá a efectuar las decisiones y disposiciones correspondientes.

 

TERCERO.- Sin condena en costas.

Marco jurídico

Ley 80 de 1993. Artículo 13.

Código de comercio. Artículos 519,854.

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.

Ficha: En los contratos estatales de arrendamiento no puede declararse la prórroga automática después de..
Síntesis
1.  EQUILIBRIO ECONÓMICO.
TRIBUNALES ADMINISTRATIVOS
Fichas
Identificadores
  • Principio de selección objetiva
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  • Prórroga del contrato
  • Bienes de uso público
  • Contrato de arrendamiento
  • Contratación estatal
  • Etapa contractual
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  • Restitución de inmueble arrendado
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  • Etapa contractual
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