Cuando los contratos de arrendamiento son celebrados entre entidades estatales y particulares en función de un deber legal y social, no son aplicables las normas comerciales

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

TAD-CUN-SIII-00838-2005

Identificadores

Función pública
Contratista
Contratación estatal
Etapa postcontractual
Restitución de inmueble arrendado
Vencimiento de términos
Entidades estatales
Contrato de arrendamiento
Función pública
Contratista
Contratación estatal
Etapa postcontractual
Restitución de inmueble arrendado
Vencimiento de términos
Entidades estatales
Contrato de arrendamiento

Entidad

Tribunal Administrativo Cundinamarca

Sentencia

TAD-CUN-SIII-00838-2005

Caso

EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA VS. DORIS STELLA LÓPEZ SERNA

Hechos relevantes

La Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa dio en arrendamiento a la señora Doris Stella López Serna un inmueble ubicado en el Edificio de la Secretaria de Salud, en función de la Resolución Número 01132 de la Gobernación de Cundinamarca, que creó la Guardería Infantil “CUNDITOS” (según el deber legal preceptuado en el Decreto 752 de 1984).   Entre las principales cláusulas, se considera que la duración y vigencia del contrato era de cinco años contados a partir del 1 de junio de 1997 improrrogables, que el canon de arrendamiento debía cancelarse en las oficinas del arrendador y que debía pagarse un porcentaje de ese canon con motivo de una póliza de seguro del contrato.   Sin embargo, para mediados de 2002, la Señora López Serna no realizó ese pago en la forma pactada en el contrato, ni por el valor incluyendo el porcentaje de la póliza de seguro del contrato, lo que llevó a la empresa a alegara un incumplimiento de dicha convención y a solicitar la entrega del inmueble a la arrendataria. Además, ya venció el término del contrato, a lo que ha hecho caso omiso la demandada, pues esgrime que el vencimiento del plazo no se encuentra previsto como causal de terminación del contrato de acuerdo a las normas comerciales.

Problema Jurídico

¿Puede un contratista omitir entregar un bien destinado a una labor social, aduciendo que, de acuerdo a las leyes comerciales, el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento no se encuentra previsto como causal de terminación?

Razones de la decisión

«(...) En principio una lectura informal del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que origina esta acción permitiría entender que estamos frente a un contrato de arrendamiento comercial. Como se podría colegir,  de entre otras cláusulas, de la Décima que estipula:  “PRORROGAS.- Como la destinación pactada en este contrato es comercial, sus prorrogas se regirán por las normas pertinentes del Código de Comercio.”; y la Décima Cuarta que establece un término de preaviso para la entrega de seis meses de anticipación a la terminación del plazo contractual, dicha comunicación se realizara por escrito o correo certificado, dirigida por una de las partes a la otra, disposición similar a lo reglado en el Artículo 520 del Código de Comercio.

 

No obstante lo anterior, observa la Sala los siguientes detalles que se oponen a una consideración de tal carácter y por el contrario permiten estimar que las dos cláusulas antes referidas, son extrañas al contrato suscrito y permiten suponer que la legislación aplicable en últimas sería la civil y no la comercial:

 

-  Por medio de la Cláusula Vigésima los contratantes expresamente desvirtúan el carácter de bien mercantil propio de los contratos de arrendamiento afectos a un Establecimiento Comercial, al estipular: “... este contrato no formará parte integral de ningún establecimiento de comercio” (f.4, C.2)

(...)

 

Ahora bien, adentrándonos a la normativa que el Código de Comercio consagra para el arrendamiento de locales, encontramos que tales disposiciones se encuentran dentro del título “Del establecimiento de Comercio”, lo que nos daría a entender que dichas normativas solamente regulan el arrendamiento de inmuebles ocupados para establecimientos de comercio, lo que encuadra perfectamente en la lógica mercantilista, puesto que el empresario con su quehacer profesional atrae una clientela a una locacion, factor tan preponderante de la actividad comercial que adquiere la categoría de bien mercantil integrante de una universalidad denominada Establecimiento de Comercio^[1], que merece ser debidamente protegido.  

(....)

 

Por lo expuesto y para el caso en estudio, la Sala cuestiona que se equipare la condición de un particular, a quien bajo una situación minuciosamente reglada^[2] que coarta la iniciativa empresarial, se le coloca en disposición de bienes públicos para el cumplimiento de un cometido en favor de un grupo en específico, y al que se obligaba la entidad por el imperio de la ley; con la del empresario tomador de un local, ejemplo  en la plazoleta de las comidas de la misma Gobernación, quien día a día, por sus medios y dentro de una libertad de empresa normada, busca dentro de una generalidad, establecer una clientela afecta a su sitio especifico de operación.

 

Lo anterior, aunado a la no-demostración de la calidad de comerciantes, determina que la Sala considere como normativa aplicable al caso en  concreto la del Código Civil^[3] 

 

(...)

 

En el caso que nos ocupa las partes convinieron en la Cláusula Novena:  “VIGENCIA Y DURACIÓN DEL CONTRATO.- La duración del presente contrato es de cinco (5) año(sic), que comienza a contarse el día 1 del mes de Junio de 1.997” (f.3, C.2), entendiéndose por lo tanto que el contrato expiró al vencimiento del plazo convenido.  Respecto al desahucio, el Artículo 2012 (idem) establece: “si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, (...), no será necesario, desahucio.”  De donde determinamos que la entrega de los bienes arrendados, debió realizarse el 31 de mayo de 2002, sin más consideraciones.

  Por consiguiente, al encontrarse acreditada la causal de terminación invocada, se procederá a dictar sentencia de restitución en relación con el inmueble y los muebles que le acceden y que se relacionaron en anexo a la demanda (...)»

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^[1] Numerales 5º y 6º del Art. 516 del C. de Co. ^[2] Código de Comercio Comentado de HILDEBRANDO LEAL PÉREZ, Ediciones Fundación Jurídica Colombiana, primera edición, página 214 ^[3] En tal sentido, esta Sala se pronuncio en sentencia del 22 de julio de 2004.  Expediente No. 2002-02481, Actor: Municipio de Guatavita.    

Regla

Un contratista no puede omitir entregar un bien destinado a una labor social, aduciendo que, de acuerdo a las leyes comerciales, el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento no se encuentra previsto como causal de terminación, porque:  

1. Si bien en el contrato de arrendamiento se señaló que se le aplicaban las normas del Código de Comercio, la naturaleza social de la actividad que desempeña el contratista no tiene fines de lucro. Por tanto, el bien arrendado no puede ser considerado un establecimiento de comercio y, en consecuencia, al contrato no le son aplicables las normas Código de Comercio, sino las previstas en el Código Civil.
2. El contratista actúa bajo una situación reglada en la que se coarta la iniciativa empresarial, ya que los bienes públicos puestos a su disposición deben cumplir un cometido en favor de un grupo específico.  
3. El contratista no demostró su calidad de comerciante. 
4. Al encontrarse acreditada la causal de terminación del contrato invocada por la entidad, por expiración del plazo convenido, se debe proceder a restituir el bien inmueble. 

Decisión

PRIMERO: Declarar terminado el contrato de arrendamiento No. 025 del 21 de mayo de 1997, celebrado entre la Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa y la Señora Doris Stella López Serna, respecto al inmueble alinderado en el anexo integrante del citado contrato, y los muebles relacionados en el inventario igualmente anexo al contrato.   SEGUNDO: Ordenar a la arrendataria - Señora Doris Stella López Serna -, que dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de ésta providencia restituya a la Empresa Inmobiliaria de Cundinamarquesa, el inmueble y muebles  relacionados en el ordinal primero de esta providencia.   TERCERO: En caso de incumplimiento de la orden anterior, para llevar a cabo la diligencia de entrega COMISIONASE al señor Inspector de Policía - R- de la Localidad de Puente Aranda de esta ciudad.  Por Secretaría de la Sección, líbrese el respectivo exhorto junto con los insertos del caso.   La parte demandante suministrará las expensas necesarias para la efectividad de está decisión.   CUARTO: Condenar a la parte demandada al pago de las costas procésales. Liquídense por Secretaría.

Marco jurídico

Ley 80 de 1993.

Decreto 752 de 1984. Artículos 7 y 8.

Decreto 410 de 1971.

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.