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Una entidad pública no puede pactar en un contrato de arrendamiento la facultad de terminar unilateralmente el contrato sin incurrir en  nulidad absoluta

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

CE SIII E 24510 DE 2013

Identificadores

Validez
Cláusulas excepcionales
Contrato de arrendamiento
Nulidad
Etapa contractual
Terminación unilateral
Contratación estatal
Actos administrativos
Validez
Cláusulas excepcionales
Contrato de arrendamiento
Nulidad
Etapa contractual
Terminación unilateral
Contratación estatal
Actos administrativos
Validez
Cláusulas excepcionales
Contrato de arrendamiento
Nulidad
Etapa contractual
Terminación unilateral
Contratación estatal
Actos administrativos

Entidad

Consejo de Estado

Sentencia

CE SIII E 24510 DE 2013

Caso

MARIO GUETIERREZ DIAZ Y CONSUELO HERNANDEZ GUTIERREZ VS NACION - RAMA JUDICIAL - FISCALIA GENERAL DE LA NACION  

Hechos relevantes

Una entidad pública celebró con un particular un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, en el cual se pactó que el arrendamiento se regía por el principio de la terminación unilateral del contrato.    La entidad pública expidió una Resolución por medio de la cual declaró terminado el contrato de forma unilateral, cuyo argumento fue que estaba facultada para hacerlo si las necesidades del servicio público así lo exigían.

Problema Jurídico

¿Puede una entidad pública pactar en un contrato de arrendamiento la facultad de terminar unilateralmente el contrato sin incurrir en una nulidad de dicha cláusula por pactarla contra expresa prohibición legal?

Regla ampliada

Para que se configure la causal de nulidad cuando el contrato se celebre contra expresa prohibición legal o constitucional es menester que haya una violación al régimen de prohibiciones que sea explícita. «(...) 2. El artículo 44 de la Ley 80 de 1993 dispone que el contrato estatal es absolutamente nulo por las mismas causas que se prevén en el derecho común y, en especial entre otros eventos, cuando se celebre contra expresa prohibición legal o constitucional[2]   Para que se configure la causal de nulidad prevista en el numeral 2º del artículo 44 de la Ley 80 de 1993, esto es que el contrato se celebre contra expresa prohibición legal o constitucional es menester que haya una violación al régimen de prohibiciones y que esa prohibición sea explícita,[3] razón por la cual no toda transgresión a una prohibición conduce a estructurar esta precisa causal aunque por supuesto habrá de configurar otra.   En este orden de ideas, si se desacata una prohibición genérica o una prohibición implícita del estatuto contractual, el contrato será absolutamente nulo por violar el régimen legal pero la causal no será la enlistada en el numeral 2º del artículo 44 de la Ley 80 de 1993 sino una diferente según el caso.   Ahora, el artículo 47 de esa misma ley prevé que la nulidad de una cláusula de un contrato no determina la invalidez del todo el negocio jurídico a menos que este no pueda subsistir sin ella.   Con otras palabras, la nulidad de una cláusula contractual solamente vicia a todo el contrato cuando la cláusula nula corresponde a una que contiene alguno, varios o todos los elementos estructurales del esquema negocial de que se trata (...)»   La causal que alegue la Administración para declarar terminado unilateralmente el contrato se debe enmarcar en los eventos que la ley ha dispuesto. “En lo atinente a la terminación unilateral del contrato, si bien la ley otorga a las entidades públicas la potestad de actuar en ejercicio de una facultad exorbitante, les impone el cumplimiento de presupuestos de forzosa aplicación y a la vez restringe la medida a los eventos previstos en la misma.   Efectivamente, para declarar la terminación unilateral se requiere i) que la manifestación de la voluntad de la administración se materialice en un acto administrativo, ii) que dicho acto debe ser el resultado de un análisis soportado en la realidad del contrato, es decir, debe estar debidamente motivado y iii) que la causal que se alegue en la decisión se encuentre enmarcada en los eventos que la ley ha dispuesto.”[1]  
[1] Sección Tercera, Subsección B, sentencia del 6 de abril de 2011, Expediente 19483.   
[1] Numeral 2º. [2] Numeral 3º. [3] Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia del 29 de agosto de 2007, Expediente 15324.

Razones de la decisión

«(...) 4. El parágrafo del artículo 14 de la Ley 80 de 1993 perentoriamente dispone que en los contratos de arrendamiento que celebren las entidades estatales “se prescindirá de la utilización de las cláusulas o estipulaciones excepcionales”, quedando entonces comprendida dentro de esta prohibición la potestad de dar por terminado unilateralmente el contrato.   En consecuencia, si en un contrato de esta laya la Administración incorpora la potestad excepcional de darlo por terminado unilateralmente, esa cláusula es absolutamente nula porque se está pactando contra expresa prohibición legal.   Y como quiera que esta cláusula no se refiere a una que contenga alguno, varios o todos los elementos estructurales del contrato de arrendamiento, la conclusión obligada es que su invalidez no se extiende a todo el contrato de arrendamiento.   Ahora, como para dar por terminado unilateralmente el contrato la Administración debe proferir un acto administrativo que así lo disponga, se sigue que si la cláusula que prevé la potestad de terminación unilateral es nula por haberse pactado contra expresa prohibición legal, también son nulos los actos administrativos que se fundamenten o apoyen en ella (...) »

Regla

Una entidad pública no puede pactar en un contrato de arrendamiento la facultad de terminar unilateralmente el contrato sin incurrir en una nulidad, porque:
  1. Por disposición de la Ley, en los contratos de arrendamiento se debe prescindir de la utilización de cláusulas o estipulaciones excepcionales.
  2. La cláusula que permite la terminación unilateral del contrato de arrendamiento es absolutamente nula, en tanto que se pacta contra expresa prohibición legal.
  3. La invalidez de la cláusula donde se estipula la terminación unilateral del contrato no se extiende a todo el contrato de arrendamiento.
  4. Son nulos los actos administrativos que decreten la terminación unilateral del contrato de arrendamiento.

Decisión

PRIMERO: REFORMAR LA SENTENCIA APELADA la cual queda así:   1. DECRETAR LA NULIDAD ABSOLUTA de la cláusula Décimo Tercera del contrato de arrendamiento No. 003 de 1995 que celebraron las partes, por haberse pactado contra expresa prohibición legal. 2. REVOCAR LA INHIBICIÓN frente a LA NACIÓN-RAMA JUDICIAL y en su lugar DECLARAR que este demandado NO ESTÁ LEGITIMADO EN LA CAUSA. 3. DECRETAR LA NULIDAD de las Resoluciones números 151 del 29 de febrero, 160 del 6 de marzo y 194 del 11 de marzo de 1996, por medio de las cuales se ordenó la terminación unilateral del contrato de arrendamiento No. 003 de 1995 celebrado con el señor MARIO GUTIÉRREZ DÍAZ, se confirmó esta decisión y se negó un recurso de apelación. 4. CONDENAR a la demandada FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN a pagar los cánones de arrendamiento por el tiempo que faltaba desde la fecha de la terminación unilateral del contrato hasta el día en que debía terminarse de acuerdo con la prórroga pactada. 5. ORDENAR QUE ESTA SENTENCIA se cumpla de conformidad con lo previsto por los artículos 176 a 178 del Código Contencioso Administrativo. 6. NEGAR LAS RESTANTES PRETENSIONES de la demanda.

Citas de precedentes en obiter dictum

CE SIII E 19483 DE 2001, CE SIII E 15324 DE 2007

Marco jurídico

Artículo 14 de la Ley 80 de 1993

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.
Ficha: Una entidad pública no puede pactar en un contrato de arrendamiento la facultad de terminar..
Síntesis
 1. GENERALIDADES
SÍNTESIS ETAPA CONTRACTUAL
1. GENERALIDADES
Fichas
Identificadores
  • Validez
  • Cláusulas excepcionales
  • Contrato de arrendamiento
  • Nulidad
  • Etapa contractual
  • Terminación unilateral
  • Contratación estatal
  • Actos administrativos
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  • Contrato de arrendamiento
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  • Cláusulas excepcionales
  • Contrato de arrendamiento
  • Nulidad
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  • Documentos
    Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C. 
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