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Las entidades públicas no pueden celebrar contratos de compra venta de bienes inmuebles por menos de la mitad del precio real del bien.

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

CE SIII E 18014 DE 2010

Identificadores

Lesión enorme
Contratación estatal
Etapa precontractual
Precio
Contrato de compraventa
Bien inmueble
Lesión enorme
Contratación estatal
Etapa precontractual
Precio
Contrato de compraventa
Bien inmueble
Lesión enorme
Contratación estatal
Etapa precontractual
Precio
Contrato de compraventa
Bien inmueble

Entidad

Consejo de Estado

Sentencia

CE SIII E 18014 DE 2010

Caso

AGROCOMERCIALES L.J. LTDA. VS. CORPORACIÓN PARA LA RECONSTRUCCIÓN DE LA CUENCA DEL RÍO PÁEZ Y ZONAS ALEDAÑAS –CORPOPAECES-

Hechos relevantes

Una entidad pública celebró un contrato de compraventa de un predio rural con una persona natural. Para establecer el precio del bien, la entidad contrató a una firma para que hiciera el avalúo. Según la firma, el valor del predio era aproximadamente de 700 millones, por lo que la entidad desestimó su compra, porque el precio era muy alto para su presupuesto. Sin embargo, por presión de algunos eventos sociales, la entidad tuvo la necesidad de comprar el bien, y llegó a un acuerdo con el dueño para comprarlo por 300 millones. Luego el comprador afirmó que aparentemente en el contrato se causó lesión enorme en su contra, porque la diferencia entre el valor pactado y el precio real del bien es de menos de la mitad.

Problema Jurídico

¿Puede una entidad pública realizar un contrato de compra venta de un inmueble, por un valor menor a la mitad del precio real del bien?

Razones de la decisión

«(...) La doctrina nacional[2] sostenían que la lesión enorme constituía un vicio del consentimiento, pero en la actualidad, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia se ha impuesto el criterio de que la lesión enorme tiene fundamento en el equilibrio o equivalencia de las prestaciones mutuas que debe imperar en los contratos conmutativos, de tal suerte que la rescisión del contrato procede por haberse comprobado que se produjo un desequilibrio en las prestaciones y no por la existencia de un vicio en el consentimiento, hecho este último que daría lugar a la nulidad relativa del contrato. (…)

También la jurisprudencia de la Sección Tercera del Consejo de Estado ha fijado su criterio en cuanto a la naturaleza de la lesión enorme, la cual considera como un vicio objetivo del contrato; a continuación se transcriben los apartes de la sentencia de 24 de septiembre de 2000[3]:

  La Sala es del criterio que en la ley colombiana la lesión enorme, como lo ha dicho la Corte Suprema de Justicia, es un vicio objetivo del contrato, porque el mismo texto del artículo, en su comprensión jurídica, conduce al terreno de lo exógeno en relación con la voluntad de las partes y no al fuero endógeno o interno de éstas (el consentimiento); la ley expresa que la lesión enorme se produce o porque el precio que recibe el vendedor es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende o porque el justo precio de la cosa que compra el comprador, al tiempo del contrato, es inferior a la mitad del precio que pagó por ella.   De esos supuestos se infiere que la lesión enorme es vicio objetivo del contrato.

 

Bajo estas directrices, se impone concluir que cuando la parte afectada pretenda alegar la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme, deberá probar la existencia del desequilibrio, más no que la voluntad se encontraba afectada por uno de los vicios del consentimiento previstos por la ley.

 

Por su parte, en artículo 1947 del Código Civil ha definido la lesión enorme en los siguientes términos: “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.   El justo precio se refiere al tiempo del contrato.”   De conformidad con los mandatos de la ley civil, es claro que el fundamento de la figura de la lesión enorme[4] se encuentra contenido en la doctrina del justo precio, según la cual, el precio debe ser justo para alcanzar el equilibrio entre las prestaciones de los contratantes, por tanto se prohíbe pactar un precio lesivo para alguna de las partes que intervienen en la compraventa, vendedor o comprador, lo cual tiene su razón de ser en los principios de equidad y de equilibrio que orientan las relaciones jurídicas contractuales; de tal suerte que el precio resulta lesivo para el vendedor cuando recibe menos de la mitad del valor justo del bien y para el comprador cuando paga más del doble del valor real. (...)»     


[1] BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Ediciones Librería El Profesional, Décimasexta edición , 2004, pág. 84. [2] Entre ellos el doctor Arturo Valencia Zea   [3] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 24 de septiembre de 2000, Exp. 12850, M.P. Maria Helena Giraldo Gómez. También ver: Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 4 de diciembre de 2006, Expediente 15.707.   [4] La figura de la lesión enorme aparece en Roma, con Diocleciano y Maximiniano quienes consideraron que se configuraba la lesión enorme cuando ocurría una desproporción en el precio; bajo estos lineamientos Justiniano determinó la procedencia de la lesión enorme en la compraventa de inmuebles pero tan solo en favor del vendedor. El Código de Napoleón recogió la figura de la lesión enorme con fundamento en un vicio del consentimiento.

Regla

Una entidad pública no puede realizar un contrato de compra venta de un bien inmueble, por un valor menor a la mitad precio real del bien, debido a que con esto se causa un desequilibrio entre las prestaciones de los contratantes y una lesión enorme al vendedor, al pactarse un precio lesivo que, a partir del artículo 1947 del Código Civil, corresponde a esa diferencia por menos de la mitad del precio real.

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.
Ficha: Las entidades públicas no pueden celebrar contratos de compra venta de bienes inmuebles por menos..
Síntesis
1. PRINCIPIOS CONTRACTUALES
ETAPA PRECONTRACTUAL - CCE 
Fichas
Identificadores
  • Lesión enorme
  • Contratación estatal
  • Etapa precontractual
  • Precio
  • Contrato de compraventa
  • Bien inmueble
  • Lesión enorme
  • Contratación estatal
  • Etapa precontractual
  • Precio
  • Contrato de compraventa
  • Bien inmueble
  • Lesión enorme
  • Contratación estatal
  • Etapa precontractual
  • Precio
  • Contrato de compraventa
  • Bien inmueble
  • Documentos
    Consejo de Estado - Sección Tercera - Sala de lo Contencioso Administrtaivo, C.P. Mauricio Fajardo
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