A través de este aplicativo los usuarios pueden conocer la normativa que incluye leyes y decretos con concordancias y los documentos que contienen los diferentes desarrollos jurisprudenciales de las altas cortes y tribunales de arbitramento sobre contratación estatal. Además tienen acceso a fichas de análisis que resaltan los elementos más relevantes de cada sentencia, así como las síntesis documentales en donde se consolidan las diferentes posiciones de las altas cortes a lo largo de los años sobre la materia.

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

CE SIII 55086 DE 2019

Identificadores

Contrato de arrendamiento
Incumplimiento
Incumplimiento contractual
Subcontratación

Persona y cargo

Consejera ponente: Marta Nubia Velásquez Rico

Hechos reelevantes

Entre la Beneficencia de Cundinamarca, obrando como arrendadora y José Guillermo Duque Rodríguez y La Esquina Ltda, en calidad de arrendatarios, se celebró el contrato de arrendamiento número 80, de septiembre 30 de 2002, en el cual se estipuló que las instalaciones y mejoras eran de propiedad de los arrendatarios. La Beneficencia de Cundinamarca invocó la calidad de poseedora, dado que se encontraba en una disputa jurídica por la venta realizada a Carlos Fidolo González Cuéllar, la cual culminó con un fallo del Consejo de Estado que le ordenó la entrega del inmueble al citado adquirente. En la diligencia de lanzamiento, los arrendatarios tuvieron que entregar el inmueble y posteriormente la Beneficencia de Cundinamarca se negó a reconocerles el valor de las construcciones que afirmaron haber levantado a sus expensas el amparo de un contrato de subarriendo anterior. Los demandantes consideran que el contrato No. 080 fue incumplido y que la Beneficencia de Cundinamarca debe indemnizarlos y pagarle el valor de las mejoras existentes a la celebración del contrato.

Razones de la decisión

De acuerdo con lo expuesto, la Sala corrobora la apreciación del Tribunal a quo en cuanto a que los arrendatarios conocían la situación del inmueble y, se agrega ahora, que aunque no tuvieran la precisión jurídica acerca de quién tenía en realidad el derecho de propiedad (por cuanto estaba en litigio), sí tenían plena conciencia de haber construido en terreno ajeno, sin consentimiento del dueño, toda vez que conocían que el señor Guevara Betancourt no era el propietario del bien. Tampoco se puede afirmar que la Beneficencia de Cundinamarca hizo creer a los arrendatarios que era la propietaria del bien, por cuanto estos habían tenido conocimiento directo de varias de las diligencias adelantadas en el inmueble por litigios existentes contra el propietario, como lo fueron las acciones del IDU y del secuestre Humberto Albarracín Albarracín. Así las cosas, aunque los arrendatarios no pudieran medir el riesgo al que estaban expuestos por haber construido en terrenos de propiedad de un tercero, en este proceso existen elementos de juicio suficientes para concluir que desde la época en que se levantaron las instalaciones y mejoras tenían conocimiento de que habían negociado con un arrendador que no era el dueño, tal como se lo narraron a la Fiscalía 205 y lo indicaron en los hechos de la demanda. Por ello concluye la Sala que, al celebrar el contrato No. 080 de 2002, era totalmente claro que el inmueble había sido enajenado muchos años atrás- más de 20 - a Carlos Fidolo González Cuéllar, quien buscaba la entrega, asunto del que estaban enterados los arrendatarios por las múltiples diligencias judiciales en las que estuvieron presentes o en aquellas de las cuales fueron informados, según lo narró el Señor Duque Rodríguez a la Fiscalía. En criterio de la Sala, debe darse aplicación a los artículos 1991 y 1992 del CC, según los cuales el arrendatario “no tendrá derecho a indemnización de perjuicios” si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato y el arrendatario “contrató a sabiendas de tal vicio” y no se obligó el arrendador a sanearlo, como en efecto no lo hizo la Beneficencia de Cundinamarca en el contrato No. 080 de 2002. La Sala considera que a la terminación del contrato No. 080 de 2002 los arrendatarios podían retirar las instalaciones y mejoras que existían desde el inicio del contrato, pero, a diferencia de lo que plantean los demandantes, dichas estipulaciones no implicaban obligación de la Beneficencia de Cundinamarca de comprar o pagar el valor de las mejoras que no se retiraran, por cuanto no existió acuerdo en tal sentido, además de que la Beneficencia de Cundinamarca no detentaba la calidad de propietaria del inmueble arrendado y, de acuerdo con la ley, no accedió a la propiedad de las construcciones por virtud de la figura de la accesión, dado que ella habría operado a favor del señor Carlos Fidolo González Cuéllar.

Decisión

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Subsección B, el 6 de mayo de 2015 SEGUNDO: Sin condena en costas. TERCERO: En firme esta providencia, devuélvase el expediente al Tribunal de origen.

Citas de precedentes en ratio decidendi

Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia de 23 de julio de 1992, exp. 6032, C.P. Daniel Suárez Hernández.

Problema Jurídico

¿Una Entidad, que no es propietaria del inmueble que arrendó, debe reconocer las mejoras pactadas en una subcontratación entre quien hizo las mejoras y el arrendatario del inmueble, es decir con quien no era el propietario?

Regla ampliada

En este punto, sobre las pretensiones de la demanda relacionadas con la aplicación del artículo 518 del Código de Comercio, supuestamente valoradas en el dictamen del perito Galeano Becerra, debe reiterarse la improcedencia de la renovación automática y del derecho de preferencia que la ley comercial reconoce al arrendatario que “haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble”, por cuanto tal cláusula no se entiende incorporada a los contratos de arrendamiento que se rigen por la Ley 80 de 1993, por razón de las reglas de la contratación estatal y los principios de igualdad de acceso y principio de planeación, que exige dar igualdad de oportunidad a los interesados y evaluar adecuadamente el alcance y la duración de los contratos estatales desde la etapa precontractual. Dado que los apelantes reclaman que en la sentencia de primera instancia no se analizaron los principios de la contratación estatal, resulta necesario explicar que, en este caso, precisamente en la valoración de las reglas y principios del estatuto general de la contratación pública, se reitera la jurisprudencia de esta Subsección, a cuyo tenor: “En el régimen especial de la contratación estatal, se tiene presente que la Ley 80 de 1993 en su artículo 13 dispuso la integración normativa de las reglas de derecho comercial y civil, ‘salvo en aquellas materias reguladas en esta ley.’.// En este sentido, las disposiciones del derecho comercial sólo tienen lugar a ser aplicadas como ley del contrato estatal, en la medida en que las reglas respectivas no se encuentren en contraposición al régimen de la contratación estatal. (…). “(…). “Se concluye que la regla legal del derecho privado que se ha expuesto [artículo 518 C.Co]) se encuentra instituida en protección de la actividad empresarial del arrendatario, en el escenario de una tensión entre dos derechos de igual orden (el derecho al trabajo del empresario comerciante vs el derecho de propiedad privada sobre el local comercial), circunstancia que no se predica respecto del contrato de arrendamiento de los bienes de propiedad del Estado que se rige por la Ley 80 de 1993, cuya gestión se debe enmarcar en una categoría prevalente derivada del contrato estatal por razón del fin público de la contratación, la función pública de la propiedad estatal y, adicionalmente, por la naturaleza del bien derivada en algunos casos del uso público y en otros, de su afectación al servicio público”. Así las cosas, la Sala reitera que el artículo 518 del Código de Comercio no aplica en el contrato de arrendamiento celebrado bajo el régimen de la Ley 80 de 1993 y para este caso observa que no resultaba apropiado acoger el dictamen que estimó un perjuicio sobre el valor de la empresa, fundado en un supuesto derecho de permanencia o renovación del contrato de arrendamiento.

Regla

No, teniendo en cuenta que quien hizo las mejoras pactó con el arrendatario del inmueble, a través de una subcontratación, que este último reconocería las mejoras, pero al no ser el propietario, lo cual era conocido por quien hizo las mejoras, no se puede obligar al propietario a reconocer las mejoras, ni a la entidad que no era la dueña del predio, ya que se requería aceptación de la entidad para que fueran reconocidas, lo cual no existió, y el reconocimiento de mejoras del predio tampoco fue pactado con el dueño del mismo.

Citas de precedentes en obiter dictum

·         Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Penal, SP16148-2014, radicación 41111, Magistrado Ponente: Eugenio Fernández Carlier, Aprobado Acta 405. noviembre 24 de 2014 ·         Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso, Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez, sentencia de 29 de mayo de 2013, radicación No. 50002326-000-20010-233701 (27875), actor Francia Armida Alegría Fernández, demandado: Ministerio del Medio Ambiente. ·         Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso, Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, Consejero Ponente: Mauricio Fajardo Gómez, sentencia de 30 de Octubre de 2013, radicación: 25000232600020020247001 (32815), actor: Empresa Zuliana de Aviación , demandado: Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil, referencia: contractual – apelación sentencia. ·         Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, Consejero ponente ( e ): Hernán Andrade Rincón, sentencia de 29 de octubre de 2014, radicación: 25000232600020010147701 (29851), actor: Galería Cano S.A., demandado, Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil; referencia: acción contractual. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera. Subsección A. Consejero ponente ( e ): Hernán Andrade Rincon, sentencia de 9 de septiembre de 2015, radicación número: 250002326000200700151-01(42296). actor: Fundación Nacional Zipaquirá Funzipa, demandado: Instituto de Fomento Industrial – Concesión Salinas, referencia: apelación sentencia – acción de controversias contractuales.

Marco jurídico

Código Civil, artículos 713, 739, 965 a 967, 1982; Código de Comercio, artículo 518; Ley 80 de 1993, artículo 13; CCA, artículo 87, 136 

Doctrina relacionada

MAZEAUD, Henri, León, Jean, Lecciones de Derecho Civil, Parte II, Tomo IV, Lección LXXV, La Accesión, página 301 a 303, traducción, Ediciones Europa América, Buenos Aires, 1978.

Fecha ejemplo

2019-05-30 20:45:00

Caso

La Esquina Ltda y José Guillermo Duque Rodríguez Vs Beneficencia De Cundinamarca

Aclaración de voto

No

Salvamento de voto

No

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.
Ficha: CONSEJO DE ESTADO SIII Sub A 55086 DE 2019
Síntesis
Fichas
Identificadores
  • Contrato de arrendamiento
  • Incumplimiento
  • Incumplimiento contractual
  • Subcontratación
  • Normativa
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