El contrato estatal debe cumplir con las formalidades exigidas por la ley para que no se genere su nulidad absoluta

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Entidad

Sentencia

Caso

Hechos relevantes

Una entidad pública celebró contrato de promesa de compraventa con un particular sobre un lote de terreno ubicado en el área urbana de un municipio.

Las partes convinieron que sobre las sumas adeudadas por concepto del precio del bien prometido en venta se cancelarían intereses a la tasa del 3% mensual y en caso de incumplimiento de lo acordado se haría efectiva la clausula penal.  

Problema Jurídico

¿Puede entidad pública celebrar contrato de promesa de compraventa omitiendo adjuntar el avalúo de bien inmueble y el folio de matrícula inmobiliaria actualizado, sin que se genere la nulidad absoluta del contrato? 

Razones de la decisión

«(…) Con otras palabras, lo que aparece plenamente demostrado es que en la celebración de la promesa de compraventa del 20 de diciembre de 1996, acordada entre la señora Yesmin Colmenares de Zahn, como prometiente vendedora, y el Área Metropolitana de Cúcuta, como prometiente compradora, se omitieron dos requisitos o formalidades para la validez de ese acto, como lo eran el folio de matrícula inmobiliaria actualizado y el avalúo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o de quien estuviera autorizado para ello.  

Estos dos requisitos o formalidades los exigía la ley en atención a la naturaleza del acto, esto es en atención a que se trataba de un contrato estatal, y por consiguiente la omisión de ellos conduce a la nulidad absoluta de ese acto, tal como lo dispone el artículo 1741 del C. C.

La nulidad de esa promesa, por ser absoluta, no puede ser saneada por ratificación de las partes, el término de prescripción extraordinaria no logró sanearla y puede ser decretada oficiosamente si aparece plenamente demostrada y están presentes en el proceso las partes del contrato, tal como ocurre en este caso.

Por lo tanto, es consecuencia obligada que deba revocarse la sentencia apelada para en su lugar decretar la nulidad absoluta de la referida promesa y en este sentido se decidirá.

(…)

4.2. En el asunto que ha ocupado la atención de la Sala se advierte que la promesa fue celebrada entre la entidad estatal denominada Área Metropolitana de Cúcuta y la señora Yesmin Colmenares de Zahn, cuyo domicilio es la ciudad de Cúcuta según lo afirma en el poder que dio para iniciar este proceso,^[10] y por lo tanto no era indispensable ni necesario indicar en la promesa la notaría en la que se otorgaría la respectiva escritura pública de compraventa, razón por la cual el contrato de promesa que celebraron las partes llenaba el requisito esencial exigido en el numeral 4º del artículo 1611 del Código Civil, aunque como ya se vio de todas maneras la promesa omitió una formalidad o solemnidad que la ley exigía para su validez y por esto ella finalmente resultó absolutamente nula. (…)»

Regla

Una entidad pública no puede celebrar contrato de promesa de compraventa omitiendo adjuntar el avalúo de bien inmueble y el folio de matrícula inmobiliaria actualizado, sin que se genere la nulidad absoluta del contrato, porque:   

1. Al tratarse de un contrato estatal, son requisitos formales exigidos por la ley para su validez. Por tanto, y en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1741 del Código Civil, tal omisión deriva en nulidad absoluta del contrato, la cual no puede ser saneada por ratificación de las partes.
2. No había transcurrido el tiempo exigido por la ley para alegar prescripción extraordinaria y sanear la nulidad de la promesa de compraventa.

Decisión

PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 30 de abril de 2001 por la Sala de Descongestión del Tribunal Contencioso Administrativo de Santander, Norte de Santander y Cesar y en su lugar DECRETAR LA NULIDAD ABSOLUTA de la promesa de compraventa celebrada el 20 de diciembre de 1996 entre la señora YESMIN COLMENARES DE ZAHN, como prometiente vendedora, y el ÁREA METROPOLITANA DE CÚCUTA, como prometiente compradora.   SEGUNDO: NO SE ORDENAN LAS RESTITUCIONES MUTUAS porque no hay probanza que demuestre que el predio prometido en venta o el precio pactado, o alguna parte de éste, hayan sido entregados.   TERCERO: Devolver el expediente al Tribunal de origen.

Marco jurídico

Conceptualizaciones

Nulidades absolutas. «(…) Las nulidades absolutas son sanciones que prevé la ley para aquellos negocios jurídicos que contravienen, entre otros, el orden público y las normas imperativas.

Significa lo anterior que las nulidades absolutas protegen intereses generales y es por esta razón que no pueden sanearse por ratificación de las partes y que las facultades del juez se incrementan pues las puede decretar oficiosamente. (…)»

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