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Un contratista que arrendó un bien mueble a una entidad pública, no debe recibir dicho bien así la entidad no esté a paz y salvo con las facturas de servicios públicos y las cuotas de administración, teniendo en cuenta que en el contrato se pactó que el inmueble no sería recibido por el arrendador mientras no se presente un certificado de paz y salgo por cada uno de los servicios.

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

CE SIII E 24558 DE 2013

Identificadores

Entidades estatales
Terceros interesados
Incumplimiento
Etapa contractual
Contrato de arrendamiento
Contratación estatal
Incumplimiento
Terceros interesados
Contratación estatal
Etapa contractual
Contrato de arrendamiento
Entidades estatales

Entidad

Consejo de Estado

Sentencia

CE SIII E 24558 DE 2013

Caso

PATRICIA ELIZABETH HOYOS FRANCO VS. DISTRITO DE BARRANQUILLA

Hechos relevantes

El 1 de agosto de 1995, la Contraloría Distrital firmó con Patricia Elizabeth Hoyos, en su calidad de administradora de inversiones J. Fernández Ltda., un contrato de arrendamiento sobre las oficinas ubicadas en la Calle 34 No. 44 – 57, piso 1, del Edificio Seguros Tequendama, en Barranquilla, en el cual se pactó pagar un canon mensual de $1’500.000, reajustable anualmente por acuerdo entre las partes,

 

Sin embargo, alega la actora que la entidad pública incumplió el contrato, porque no pagó el canon de arrendamiento desde agosto de 1998 hasta la fecha de presentación de la demanda.

Afirmó que entre las partes se celebró un acuerdo para cancelar esta deuda, sin embargo la Contraloría también incumplió, cesando los pagos desde el 14 de Abril de 1999.

 

Advirtió que en el contrato se estableció que la Contraloría Distrital cancelaría los servicios públicos domiciliarios y la administración, pero que también incurrió en mora de pagar la última, y respecto a la energía eléctrica y las líneas de teléfono manifestó que fueron suspendidas. Añadió que además pactaron que mientras la arrendataria no presentara los paz y salvos por concepto de las obligaciones a su cargo, la arrendadora no recibiría el inmueble.

 

Alega que debido a ello, no ha podido arrendar o vender el inmueble que es objeto de litigio por lo que se solicita que se consideren los pagos tanto de daño emergente, es decir, los cánones que se deben como de lucro cesante.

 

En la cláusula novena del contrato, numeral 9.7, las partes acordaron: “9.7. El inmueble no será recibido por el arrendador mientras no se presente un certificado de paz y salvo por cada uno de los servicios” 

  El juez de primera instancia supeditó la entrega del bien –y por ende la obligación de recibir el inmueble por parte de la arrendadora- a que se demostrara el pago de las facturas de servicios públicos y de las cuotas de administración causadas desde el 1 de agosto de 1995 y hasta el día anterior en que se verificara la entrega real y efectiva del bien inmueble. 

 

La Contraloría al apelar dicha decisión afirmó que i) La arrendadora no era acreedora de las sumas de dinero causadas por concepto del pago servicios públicos domiciliarios ni de los valores correspondientes a gastos de administración. ii) Que el documento proveniente de la asociación de copropietarios del edificio donde está ubicado el bien inmueble, y aportado por la demandante, carecía de autenticidad y por lo tanto no servía para soportar la decisión de primera instancia. Por lo expuesto, adujo que era ilegal que la arrendadora no tuviera la obligación de recibir el inmueble

Problema Jurídico

¿Debe un contratista que arrendó un bien mueble a una entidad pública recibir dicho bien así la entidad no esté a paz y salvo con las facturas de servicios públicos y las cuotas de administración, teniendo en cuenta que en el contrato se pactó que el inmueble no sería recibido por el arrendador mientras no se presente un certificado de paz y salgo por cada uno de los servicios?

Razones de la decisión

«(…) Para la Sala, tampoco prosperará ninguno de los dos criterios de inconformidad en que se expresa este argumento del apelante. En primer lugar, porque según se analizó, en la cláusula novena del contrato, numeral 9.7, las partes acordaron: “9.7. El inmueble no será recibido por el arrendador mientras no se presente un certificado de paz y salvo por cada uno de los servicios” –fl. 4, cdno 1.-, de donde se deduce, sin mayor esfuerzo, que fue la autonomía de la voluntad de aquellas la que creó esta condición del negocio, es decir, que al tenor de lo pactado la entrega del inmueble se realizará solo hasta que la contratista cumpla la obligación de pago de los servicios públicos, cláusula que, de otro lado, tampoco se advierte que adolezca de nulidad absoluta, como para declararla en esta instancia –pretensión que, por cierto, ni siquiera formuló la demandada-, atendiendo al hecho de que bien pueden las partes someter a condiciones muy variadas la manera como cada una cumplirá sus obligaciones, y en este caso la forma en que una parte debe restituir a la otra el inmueble arrendado.

 

En este sentido, la Sala no puede desconocer que la posibilidad de disponer o no de la facultad de contratar, o de no hacerlo, lo mismo que la potestad de acordar su clausulado, y desde luego la facultad de establecer el tipo de contrato, hacen parte o son expresión de la autonomía de la voluntad. Por esta razón, resulta insólito que la parte que acordó la obligación, y que suscribió el contrato y lo ejecutó -pero imperfectamente- pretenda, ahora, desconocer el alcance de su acuerdo, limitar el rigor de la consecuencia que se sigue de su incumplimiento, y sencillamente exigir al arrendador que reciba el inmueble en condiciones diferentes a las pactadas, y sin cumplir la carga bajo la cual debía entregarlo: libre de deudas por concepto de servicios públicos.

 

(...)

 

 

Por esta razón, el valor que se da a la voluntad de las partes, y al efecto vinculante que tiene en los negocios jurídicos, es de tal relevancia en nuestro ordenamiento jurídico, que por eso se afirma que los contratos legalmente celebrados constituyen ley para las partes. En este sentido, en la misma sentencia citada se añadió: ”La fuerza normativa de todo contrato consagrada en los artículos 1602 del Código Civil (artículo 1134, Code civil Français) y 871 del Código de Comercio (artículo 1372, Codice Civile it), genera para las partes el deber legal de cumplimiento, ya espontáneo, ora forzado (artículos 1535, 1551, 1603, Código Civil), y la imposibilidad de aniquilarlo por acto unilateral.”

 

(...)

 

Ahora bien, al apelante le parece que como el arrendador no es acreedor de los pagos que adeuda su entidad, por concepto de servicios públicos domiciliarios y de administración, entonces hizo mal el a quo en condicionar la entrega del inmueble, y por tanto su recepción, a dicho pago.

 

Para la Sala esta lectura del problema está desenfocada, sencillamente porque la orden que impartió el tribunal administrativo no consiste en que la condenada –la contraloría- le pague esos conceptos al arrendador –demandante-, sino que debe ponerse a paz y salvo con quien corresponda –la administración y las empresas de servicio públicos domiciliarios-, para que aquél quede obligado -ahora si obligado- a recibir el inmueble.


(...)


En los términos indicados, resulta evidente que la prueba de la deuda de la contraloría con la administración, con la arrendadora y con las empresas de servicios públicos, provino de su propio comportamiento procesal; más que de la factura en cuestión, pues es cierto –como lo concluyó el tribunal administrativo- que, en términos del art. 177 del C. de P. C.[1], las negaciones indefinidas no requieren prueba, radicándose en cabeza del destinatario de ellas la carga probatoria correspondiente, en este caso la del pago o paz y salvo. [1] Dispone el art. 177: “Carga de la prueba. Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen.   “Los hechos notorios y las afirmaciones o negaciones indefinidas no requieren prueba.”

Regla

Un contratista que arrendó un bien mueble a una entidad pública, no debe recibir dicho bien así la entidad no esté a paz y salvo con las facturas de servicios públicos y las cuotas de administración, teniendo en cuenta que en el contrato se pactó que el inmueble no sería recibido por el arrendador mientras no se presente un certificado de paz y salgo por cada uno de los servicios, porque:

  1. Al pactar en el contrato que el inmueble no se recibiría por el arrendador hasta que no se presente el certificado de paz y salvo, se entiende que fue la voluntad de las partes la que creó esa condición del negocio, en razón a que bien pueden las partes someter a condiciones muy variadas la manera como cada una va a cumplir sus obligaciones. La voluntad de las partes en los negocios jurídicos es de tal relevancia que por eso se afirma que los contratos celebrados legalmente constituyen ley para las partes. 
  2. La Contraloría debe ponerse a paz y salvo con la administración y las empresas de servicios públicos domiciliarios para que el arrendador quede obligado a recibir el inmueble. 

Decisión

Primero. CONFÍRMASE la sentencia proferida el 20 de noviembre de 2002, por el Tribunal Administrativo del Atlántico, por medio de la cual se accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda. En consecuencia:   1. DECLARASE la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva, en relación con el Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla.   2. DECLARASE el incumplimiento, por parte de la Contraloría Distrital de Barranquilla, del contrato de arrendamiento celebrado entre este organismo y la señora Patricia Hoyos Franco, el día primero (1º) de agosto de 1995, sobre las oficinas ubicadas en el piso 10 del inmueble denominado edificio Tequendama, ubicado en la calle 34 de la ciudad de Barranquilla e identificado con la nomenclatura 44 – 57.   3. Como consecuencia de lo anterior se declara terminado dicho contrato y que la demandante no esta obligada a recibir el bien inmueble, hasta tanto la Contraloría Distrital de Barranquilla no efectué el pago de las facturas de servicios públicos y cuotas de administración causados desde el 1 de agosto de 1995 hasta el día anterior en que se deba verificar la entrega real y efectiva del bien inmueble objeto del contrato, y se CONDENA a la CONTRALORÍA DISTRITAL DE BARRANQUILLA, a pagar a la señora Patricia Elizabeth Hoyos Franco (C.C. No. 22’637.424 de Sabanalarga – Atlántico), los siguientes conceptos:   a) Por concepto de los cánones de arrendamiento, desde el mes de agosto de 1998 y hasta el 1 de agosto de 2001 $92’286.408.   La demandada también cancelará los respectivos intereses de mora sobre cada canon mensual definido en esta providencia, hasta el doble del interés bancario corriente, sin que, en todo caso estos excedan el límite de la usura.   “b) El valor de los cánones de arrendamiento que se hayan causado con posterioridad al 1 de agosto de 2001, hasta que se verifique la entrega real y efectiva del bien inmueble, por la suma de $521’748.212.   La demandada también cancelará los respectivos intereses de mora sobre cada canon mensual definido en esta providencia, hasta el doble del interés bancario corriente, sin que, en todo caso estos excedan el límite de la usura.   4. La totalidad de las sumas condenatorias devengarán intereses desde la fecha de ejecutoria del fallo definitivo, hasta su cancelación, de acuerdo con lo dispuesto por el último inciso del original artículo 177 del Código Contencioso Administrativo, tal como quedó redactado luego de su declaratoria de exequibilidad parcial hecha mediante sentencia C-188 de 1999, expedida por la Corte Constitucional.   5. Esta  condena se cumplirá de conformidad con los artículos 176 y 177 del C.C.A, este último de la manera como fue adicionado por el artículo 60de la ley 446 de 1998.   6. Se deniegan las demás suplicas de la demanda   7. Sin costas (Art. 171 del C.C.A, modificado por el artículo 55 de la ley 446 de 1998).”               Segundo. Teniendo en cuenta que la sentencia de primera instancia se apeló, y que durante los meses siguientes a su expedición se ha generado el deber de pagar el canon de arrendamiento, su liquidación se hizo hasta la fecha de esta providencia; pero se advierte a las partes que el pago de cada mensualidad posterior al primero de agosto de 2001 se sufragará hasta que se verifique o haya verificado la entrega real y efectiva del inmueble. Por tanto, si en fecha anterior a la presente providencia la parte demandante recibió las oficinas, por cualquier causa, hasta allí surgirá la obligación de pagar el capital y los intereses del mismo.

Marco jurídico

Ley 57 de 1887. Artículos 1535, 1551,1602 y 1603. Decreto 410 de 1971. Artículo 871. Decreto 1400 de 1970. Artículo 177.

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.
Documento: CE SIII E 24558 DE 2013
Síntesis
 1. GENERALIDADES
1. GENERALIDADES
Fichas
Identificadores
  • Entidades estatales
  • Terceros interesados
  • Incumplimiento
  • Etapa contractual
  • Contrato de arrendamiento
  • Contratación estatal
  • Incumplimiento
  • Terceros interesados
  • Contratación estatal
  • Etapa contractual
  • Contrato de arrendamiento
  • Entidades estatales
  • Normativa
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