La no restitución de un bien inmueble cuando ha expirado el plazo de un contrato de arrendamiento es una causal para declarar la terminación judicial del mismo

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Caso

UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA VS. JOSE ORLANDO LAVERDE MORALES

Hechos relevantes

Entre la demandante como arrendadora y el demandado como arrendatario, se celebró el contrato de arrendamiento número 124 del 29 de diciembre del 2003, respecto del espacio físico para el funcionamiento de una cafetería en el primer piso del edificio de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Colombia, Sede Bogotá.

En la cláusula cuarta del contrato se estipuló que el mismo terminaría el 31 de diciembre del 2004 y que el arrendatario se obligaba a entregar el local inmediatamente venciera tal plazo.

El demandado continuó en el espacio arrendado y no lo ha querido restituir.

Problema Jurídico

¿Puede una entidad pública solicitar que se declare terminado un contrato de arrendamiento cuando ya se ha vencido el plazo del contrato y no se ha restituido el bien inmueble?

Regla ampliada

Prohibición de prórroga tácita. «(…)De lo anterior, la Sala deduce que el contrato cuya terminación se depreca, no establece que pudiera prorrogarse tácitamente por la tenencia ininterrumpida del bien, pues aceptarlo iría en contra de los fines y principios de la contratación estatal, que no admite la renovación implícita de los contratos estatales, en donde debe primar el interés público o interés general y no el particular del arrendatario.(…)»

Razones de la decisión

« (…)Adicionalmente, observa la Sala que si bien el arrendatario continuó detentando la tenencia y usufructuando el bien, esta circunstancia no constituye por si sola una prórroga automática del plazo pactado, la renovación del acuerdo inicial, ni un nuevo contrato, pues las prórrogas como la renovación automática del contrato estatal no fueron consagradas como requisito de los contratos estatales, porque atentan contra la transparencia de la gestión de la administración y el deber de selección objetiva del contratista, ni tampoco se aceptaron o establecieron taxativamente estas circunstancias en el clausulado del contrato.

Entiende la Sala que un contrato de arrendamiento de un bien estatal anterior no genera derechos adquiridos para el contratista, quien no puede seguir amparado por un acuerdo extinguido por finalización del plazo acordado, aunque persista en el usufructo de un bien estatal entregado a título precario. La prórroga automática impide a terceros, con intereses similares, lucrarse en las mismas condiciones del contratante anterior, disposiciones que deben constar siempre por escrito, regla de existencia fundamental de los contratos estatales, por tanto, aunque se sigan produciendo efectos económicos y jurídicos entre las partes, el contrato suscrito debe entenderse como terminado:

El contrato de arrendamiento se extingue al producirse la expiración del plazo, momento mismo en el cual se hace exigible la obligación del arrendatario (deudor), consistente en restituir el bien y, en consecuencia, surge el derecho del arrendador (acreedor) de adelantar las acciones pertinentes para obtener el cumplimiento de la obligación, si el arrendatario no satisface la prestación de restitución, acción que no podía ejercer antes del vencimiento del plazo contractual por ser inexigible la obligación, toda vez que estaba sometida a la llegada de esa fecha (plazo suspensivo). El no cumplimiento de la obligación de restitución del bien arrendado por parte de arrendatario, al término del contrato, en manera alguna puede tener el efecto jurídico de extender el vínculo contractual indefinidamente, hasta el momento en que se de el cumplimiento de la obligación de restitución, puesto que tal vínculo se extingue así subsistan algunas de las obligaciones que se originaron en él

La Sala entiende que la obligación principal del arrendatario a la terminación del plazo pactado, era restituir el inmueble, pues del acuerdo negocial no se establece que el mismo se entendería prorrogado indefinidamente.

Contrario a lo estipulado por el Juez de instancia, considera la Sala que la acción de restitución de inmueble arrendado fue propuesta de manera oportuna, máxime que el vencimiento del respectivo contrato suscrito entre las partes feneció el 31 de diciembre de 2004. Visto lo anterior, al encontrarse acreditada la causal de terminación invocada al haber expirado el término de duración del contrato y no haberse firmado el nuevo contrato de arrendamiento estatal, es necesario revocar el fallo de instancia y conceder las pretensiones de restitución en relación con el inmueble descrito en la demanda, declarando terminado el contrato de arrendamiento a partir del vencimiento contractual. (…)»

Regla

Una entidad pública puede solicitar que se declare terminado un contrato de arrendamiento cuando ya se ha vencido el plazo del contrato y no se ha restituido el bien inmueble, porque:

1. Aunque  el arrendatario continuó detentando la tenencia y usufructuando el bien, esta circunstancia no constituye por si sola una prórroga automática del plazo pactado, la renovación del acuerdo inicial, ni un nuevo contrato, pues las prórrogas como la renovación automática del contrato estatal no fueron consagradas como requisito de los contratos estatales, porque atentan contra la transparencia de la gestión de la administración y el deber de selección objetiva del contratista.
2. El contrato de arrendamiento se extingue al producirse la expiración del plazo, momento mismo en el cual se hace exigible la obligación del arrendatario (deudor), consistente en restituir el bien y, en consecuencia, surge el derecho del arrendador (acreedor) de adelantar las acciones pertinentes para obtener el cumplimiento de la obligación.
3. Se encuentra acreditada la causal de terminación invocada al haber expirado el término de duración del contrato y no haberse firmado el nuevo contrato de arrendamiento estatal.

Decisión

PRIMERO.- REVOCAR la sentencia proferida por el Juzgado Treinta y Siete (37) Administrativo del Circuito de Bogotá, el veinticuatro (24) de febrero de dos mil nueve (2009), de conformidad con la parte motiva de la presente providencia, y en su lugar se dispone:

PRIMERO.- DECLARAR terminado el contrato de arrendamiento No. 124 del 29 de diciembre de 2003, suscrito entre la Universidad Nacional y José Orlando Laverde.

SEGUNDO.- ORDENAR a la parte demandada a que restituya a la demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento No. 124 del 29 de diciembre de 2003

Para el cumplimiento de esta orden el Juez de instancia procederá a efectuar las decisiones y disposiciones correspondientes.

TERCERO.- Sin condena en costas.

SEGUNDO.- Una vez en firme la presente decisión, devuélvase el expediente al juzgado de origen, previas las constancias del caso.


 

Marco jurídico

Código de Comercio.

Código Civil.

Ley 80 de 1993.

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