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Las entidades públicas en su carácter de arrendadoras deben cumplir con el pago del Impuesto Predial y CAR del inmueble objeto de contrato

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

CE SIII E 27244 DE 2014

Identificadores

Contrato de arrendamiento
Etapa contractual
Impuesto
Contratación estatal
Contrato de arrendamiento
Etapa contractual
Impuesto
Contratación estatal

Entidad

Consejo de Estado

Sentencia

CE SIII E 27244 DE 2014

Caso

INSTITUTO DE FOMENTO INDUSTRIAL CONCESIÒN DE SALINAS VS. DEMANDADO: FUNDACIÓN NACIONAL ZIPAQUIRÁ (FUNZIPA).

Hechos relevantes

El Instituto de Fomento –IFI- Concesión de Salinas (arrendadora) y la Fundación Nacional de Zipaquirá (arrendataria), suscribieron un contrato de arrendamiento el 10 de marzo de 1997, sobre el bien inmueble consistente en un solar ubicado en el municipio de Zipaquirá, departamento de Cundinamarca.

 

En el inmueble arrendado se encuentra construido el Coliseo Cubierto “Parmenio Cárdenas”. Esta construcción es de propiedad de la Fundación Nacional de Zipaquirá (Funzipa), la cual  fue levantada con expresa autorización de la arrendadora.

 

El 4 de noviembre de 1998, FUNZIPA, envió una comunicación al gerente de la entidad demandante, en la cual le manifestó que no aceptaba el canon de arrendamiento, de acuerdo con el avalúo realizado, ya que el inmueble se encontraba afectado por la construcción del coliseo, que era de propiedad de la demandada.        

 

Consecuente con la observación de la arrendataria, la entidad demandante le solicitó a Bernardo Pombo & Recamar Asociados, un nuevo avalúo, sin tener en cuenta el valor del Coliseo y fue así como la avaluadora, el 8 de julio de 1999, estableció el valor comercial del inmueble en  la suma de $59´995.000.

 

De acuerdo con el avalúo practicado y aclarado por la sociedad Bernardo Pombo & Recamar Asociados, el canon de arrendamiento exigible a partir del 10 de marzo de 1997 era de $ 599.950 y en la cláusula sexta del contrato se pactó que cada año, durante su vigencia, se reajustaría el canon mensual de arrendamiento, en forma automática y sin requerimiento alguno, en un porcentaje igual al I.N.P.C., del año inmediatamente anterior.  Así las cosas, el canon se incrementó en marzo de 1998 en un 17.68%, en marzo 10 de 1999 en un 16.70% y en marzo del 2000, en un 9.23%.    

 

 

FUNZIPA nunca ha efectuado el pago de impuesto predial y de la CAR, en la parte proporcional a la construcción que le corresponde, por lo que los ha asumidos por la demandante “IFI”.

Problema Jurídico

¿Puede una entidad pública, en el marco de un contrato de arrendamiento, exigirle a la arrendataria, que realice el pago del Impuesto Predial y CAR del inmueble objeto de contrato?

Regla ampliada

Renovación tácita del contrato de arrendamiento en la contratación estatal: « (…) “Tal como ha sido entendido por la Jurisprudencia de esta Sala “tanto la cláusula de prórroga automática del contrato estatal de arrendamiento de inmuebles, como la renovación expresa del contrato se han visto limitadas en la contratación estatal, tanto en vigencia del Decreto 150 de 1976 como bajo el Decreto-ley 222 de 1983 y en la Ley 80 de 1993, en cuanto que en los dos primeros estatutos contractuales se fijó un plazo máximo de vigencia del contrato y en la Ley 80 de 1993 se fijó un valor máximo de la adición, al paso que la renovación tácita del contrato de arrendamiento no ha tenido cabida frente al contrato estatal por razón de la formalidad escrita exigida para la existencia del contrato y por lo tanto para sus modificaciones[1]. (…)» 

 


[1] CE SIII E 27875 DE 2013.

Razones de la decisión

« (…)  “En tercer lugar, se examinará la cláusula décima sexta del contrato, con el propósito de determinar si los impuestos cuyo pago reclama la entidad a la demandada se encuentran asociados, o no, al contrato de arrendamiento. En efecto, en esta cláusula se acordó que “serán (…) exclusivamente a cargo de EL ARRENDATARIO los impuestos, tasas, contribuciones, etc. que se generen en razón a la destinación dada al inmueble”.

 

En este punto resulta importante precisar que, como antes se expuso, la fundación arrendataria, en virtud del contrato se comprometió “a destinar el solar objeto de este contrato, en el cual se encuentra construido el coliseo cubierto ‘PARMENIO CÁRDENAS’ con fines culturales, deportivos, turísticos y recreativos de beneficio social”. Es decir, para que se encuentren asociados al celebrado contrato de arrendamiento debe tratarse de impuestos derivados de esta destinación dada al inmueble.

 

Como se observa, en la demanda se hizo referencia al “impuesto de la CAR y el Predial”.

 

Acerca del impuesto de la CAR, se pronunció la Sala de Consulta y Servicio Civil de esta Corporación, en los siguientes términos[1]:

 

“1º. El artículo 1º de la Ley 3ª de 1961 creó la ‘Corporación Autónoma Regional de la Sabana de Bogotá, y de los Valles de Ubaté y Chiquinquirá como un establecimiento público descentralizado, dotado de personaría jurídica y patrimonio propio, que funcionará empleando los métodos modernos de la técnica y de la administración de empresas’. La mencionada corporación tiene ‘como finalidades principales las de promover y encauzar el desarrollo económico de la región comprendida bajo su jurisdicción, atendiendo a la conservación, defensa, coordinación y administración de todos sus recursos naturales, a fin de asegurar su mejor utilización técnica y un efectivo adelanto urbanístico, agropecuario, minero, sanitario e industrial con miras al beneficio común, para que, en tal forma, alcance para el pueblo en ella establecido los máximos niveles de vida’ (art. 3º). El artículo 4ª de la Ley 312 de 1961 determinó las funciones específicas de la Corporación, entre las cuales se cuenta la relativa al manejo y preservación del medio ambiente.

 

“2º. El artículo 24 de la Ley 3ª de 1961 dispuso que ‘a partir del 1º de enero siguiente a la sanción de la presente ley’, se establece ‘un impuesto nacional sobre las propiedades inmuebles situadas dentro del territorio de que trata el artículo 3º de esta ley, equivalente al dos por mil sobre el monto de los avalúos catastrales". El artículo 4º de la Ley 62 de 1983 adicionó la Ley 3ª de 1961 con varias disposiciones, entre ellas, el artículo 46 que dispuso que ‘a partir del 1º de enero de 1984 el impuesto nacional sobre las propiedades inmuebles situadas dentro del área de jurisdicción de la Corporación será del dos y medio por mil sobre el monto de los avalúos catastrales’. Además, el artículo 11 de la Ley 44 de 1990 dispone, en el inciso II', que ‘los tesoreros municipales cobrarán y recaudarán el impuesto que se liquide con destino a las corporaciones regionales, simultáneamente con el impuesto predial unificado, en forma conjunta e inseparable, dentro de los plazos señalados por el municipio para el pago de dicho impuesto’ y, en el inciso 2º, que ‘el impuesto recaudado será mantenido en cuenta separada y los saldos serán entregados mensualmente por los tesoreros a las corporaciones respectivas’.”

 

Por su parte, si bien respecto de la naturaleza y alcance del impuesto predial se cuenta con varios enfoques, ha sido ampliamente reconocido que éste constituye un gravamen a la propiedad o posesión inmobiliaria que debe ser pagado por los propietarios o poseedores de los inmuebles. Sobre este impuesto se ha pronunciado la Sección Cuarta de esta Corporación, en los siguientes términos[2]:

 

“El Impuesto Predial Unificado es un tributo municipal que grava la propiedad inmueble o su posesión, bien sea en áreas urbanas, rurales o suburbanas ubicadas en el mismo territorio. Por lo mismo, se reconoce como un tributo real en cuanto recae sobre el predio, sin considerar la calidad del sujeto pasivo (propietario o poseedor) y no tiene en cuenta los gravámenes y deudas que el inmueble soporta. Este gravamen se encuentra regulado por la Ley 44 de 1990, la cual dispuso que su base gravable es el avalúo catastral o el autoavalúo de los bienes cuando se estableciera la declaración anual del impuesto predial unificado (artículo 3). Así pues, la base gravable es el avalúo catastral y la tarifa debe fijarse en relación con dicho avalúo o, lo que es lo mismo, es un porcentaje de la base gravable”.

 

Así entonces, encuentra la Sala que el tipo de impuestos a los cuales se refirió la entidad pública demandante –CAR y predial- gravan la propiedad inmobiliaria y no la destinación de los inmuebles, en virtud de lo cual, la Sala denegará esta pretensión, dado que tales impuestos no se encuentran relacionados con el contrato de arrendamiento celebrado y las obligaciones emanadas del mismo.” (…)»

 

 


[1] CE SCS E 49Z DE 1993

[2] CE SIII E 16634 DE 2010

Regla

Una entidad pública, en el marco de un contrato de arrendamiento, no puede exigirle a la arrendataria, que realice el pago del Impuesto predial y CAR del inmueble objeto de contrato, porque:

 

  1. En la cláusula décima sexta del contrato se acordó que serán exclusivamente a cargo del arrendatario los impuestos, tasas, contribuciones, etc. que se generen en razón a la destinación dada al inmueble”, que para el caso era con “fines culturales, deportivos, turísticos y recreativos de beneficio social”.
  2. Si bien respecto de la naturaleza y alcance del impuesto predial se cuenta con varios enfoques, ha sido ampliamente reconocido que éste constituye un gravamen a la propiedad o posesión inmobiliaria que debe ser pagado por los propietarios o poseedores de los inmuebles.
  3. El tipo de impuestos a los cuales se refirió la entidad pública  –CAR y predial- gravan la propiedad inmobiliaria y no la destinación de los inmuebles.

Decisión

MODIFICAR la sentencia proferida el 4 de febrero de 2004, por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, de conformidad con lo expuesto en la parte considerativa de la presente providencia, en los siguientes términos:   PRIMERO: CONFIRMAR lo decidido en los ordinales primero, segundo, cuarto y sexto de la Sentencia.   SEGUNDO: ACTUALIZAR  la condena impuesta por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, en los términos expuestos en la parte considerativa de esta providencia, en virtud de los cuales la FUNDACIÓN NACIONAL DE ZIPAQUIRÁ deberá pagar a la NACIÓN – MINISTERIO DE INDUSTRIA COMERCIO Y TURISMO la suma de CIENTO NOVENTA Y DOS MILLONES CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y UN PESOS CON OCHENTA CENTAVOS ($192’156.181,80).   TERCERO: CONDENAR a la FUNDACIÓN NACIONAL DE ZIPAQUIRÁ a pagar a la NACIÓN – MINISTERIO DE INDUSTRIA COMERCIO Y TURISMO la suma de TREINTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS CUATRO MIL NOVECIENTOS  CINCUENTA Y SIETE PESOS CON DIECISIETE CENTAVOS ($39,704.957,17).   CUARTO: NEGAR las demás pretensiones de la demanda.   QUINTO: Sin condena en costas.

Citas de precedentes en ratio decidendi

CE SCS E 49Z DE 1993 CE SIII E 16634 DE 2010

Citas de precedentes en obiter dictum

CE SIII E 27875 DE 2013.

Marco jurídico

Ley 80 de 1993. Artículos 4 y 5.

Conceptualizaciones

Contrato de arrendamiento. « (…)   “El de arrendamiento es un contrato en el que las partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y, la otra, a pagar por ese goce, obra o servicio un precio determinado, según lo preceptuado por el artículo 1973 del Código Civil.

 

De acuerdo con tal definición, puede afirmarse que son características del contrato de arrendamiento su bilateralidad, comoquiera que se celebra entre dos sujetos de derecho entre los cuales surgen obligaciones recíprocas que se sirven mutuamente de fundamento: las del arrendador consisten en entregar al arrendatario la cosa arrendada y en procurarle al arrendatario el uso y el goce de la misma, mientras que las de éste consisten básicamente en conservar la cosa en el estado en el cual la recibió, pagar los cánones pactados y restituir el objeto material del contrato al término del mismo; su onerosidad, dado que el precio es uno de sus elementos esenciales y en cuya ausencia el contrato se torna en comodato; su conmutatividad, toda vez que las prestaciones a cargo de cada una de las partes se toma como equivalente de las asumidas por la otra y, finalmente, su carácter de ser de tracto sucesivo, en la medida en que las obligaciones surgidas del contrato no se cumplen instantáneamente sino que conllevan cierta duración en el tiempo.”   (…)»

   

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.

Documento: CE SIII E 27244 DE 2014
Síntesis
 1. GENERALIDADES
1. ATRIBUCIONES DE LA ADMINISTRACIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO
Fichas
Identificadores
  • Contrato de arrendamiento
  • Etapa contractual
  • Impuesto
  • Contratación estatal
  • Contrato de arrendamiento
  • Etapa contractual
  • Impuesto
  • Contratación estatal
  • Normativa
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