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Una entidad pública no puede pactar una cláusula de prórroga automática en un contrato de arriendo con un particular.

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

CE SIII E 27875 DE 2013

Identificadores

Etapa contractual
Contrato de arrendamiento
Prórroga del contrato
Nulidad
Contratación estatal
Etapa contractual
Contrato de arrendamiento
Prórroga del contrato
Nulidad
Contratación estatal

Entidad

Consejo de Estado

Sentencia

CE SIII E 27875 DE 2013

Caso

FRANCIA ARMIDA ALEGRIA FERNANDEZ VS.  MINISTERIO DEL MEDIO AMBIENTE 

Hechos relevantes

Una entidad pública y una particular celebraron un contrato de arrendamiento, en el cual pactaron un plazo inicial de  6 meses con cláusula de prórroga automática por el mismo término si ninguna de las partes manifestaba la decisión de darlo por terminado.

Problema Jurídico

¿Puede una entidad pública pactar una cláusula de prórroga automática en un contrato de arriendo con un particular?

Regla ampliada

Extinción del contrato de arrendamiento. (…) “El contrato de arrendamiento se extingue al producirse la expiración del plazo, momento mismo en el cual se hace exigible la obligación del arrendatario (deudor), consistente en restituir el bien y, en consecuencia, surge el derecho del arrendador (acreedor) de adelantar las acciones pertinentes para obtener el cumplimiento de la obligación, si el arrendatario no satisface la prestación de restitución, acción que no podía ejercer antes del vencimiento del plazo contractual por ser inexigible la obligación, toda vez que estaba sometida a la llegada de esa fecha (plazo suspensivo). El no cumplimiento de la obligación de restitución del bien arrendado por parte de arrendatario, al término del contrato, en manera alguna puede tener el efecto jurídico de extender el vínculo contractual indefinidamente, hasta el momento en que se de el cumplimiento de la obligación de restitución, puesto que tal víncu lo se extingue así subsistan algunas de las obligaciones que se originaron en él.” (…)

 

No es posible restituir las cosas al estado anterior en el contrato de arrendamiento. (...)“Y en cuanto a la posibilidad de volver las cosas al estado en que se hallaban antes del acto o contrato declarado nulo, se observa que ello se produce a través de la restituciones que surgen a partir de la declaratoria de nulidad, y que resultan admisibles sin ningún cuestionamiento en aquellos eventos en los que las obligaciones fueron de ejecución instantánea, como las de dar, en contratos de compraventa, permuta, etc., puesto que podrán restituirse las cosas recibidas, por un lado, y los dineros pagados, por el otro, sin perjuicio de lo que corresponda por concepto de frutos, mejoras, corrección monetaria, etc., según el caso; pero es evidente que existen eventos en los cuales ello no es posible, no se pueden volver las cosas al estado anterior, como sucede por ejemplo, cuando no se puede deshacer lo ejecutado por una de las partes, que es el caso de los contratos de tracto sucesivo, tales como los de suministro de bienes de consumo, prestación de servicios, obra pública, concesión, etc. etc., en los cuales las prestaciones se han cumplido y no pueden restituirse(…)”

Razones de la decisión

(…) La Sala concluye que en este caso concreto las partes violaron el artículo 40 de la Ley 80 de 1993, en cuanto que el acuerdo disponía una adición del plazo en forma indefinida al paso que la Ley sólo permite dicha clase de adiciones contractuales hasta por un valor equivalente al 50% del monto inicial del contrato estatal correspondiente, además de contener una estipulación contractual violatoria del artículo 41 de la Ley 80 de 1993, en tanto el estatuto de contratación estatal dispuso que el contrato estatal debe celebrarse por escrito, -regla que necesariamente debe conservarse respecto de la modificación del contrato- ante lo cual las partes no podían acordar una cláusula de prórroga del contrato en la cual se eliminaba la formalidad legal del escrito.

 

Así las cosas, se advierte que el Ministerio del Medio Ambiente excedió la libertad negocial que le concedió la Ley 80 de 1993 al incluir en el aludido contrato estatal de arrendamiento una cláusula de prórroga automática contraria a la Ley, disposición contractual que da lugar a la declaración de nulidad del respectivo parágrafo de la cláusula sexta, la cual se proferirá en cumplimiento del deber judicial de custodiar la legalidad de los contratos estatales, aunque se advierte con claridad que la decisión de la Sala no afecta la validez que en la primera vigencia contractual tuvo el Contrato 0364 de 1995, amén de que en éste proceso se ha advertido que el contrato tantas veces citado se encuentra terminado y liquidado.

 

Ahora bien, pasando a los efectos de la decisión de nulidad absoluta que se decretará sobre la cláusula de prórroga automática del contrato de arrendamiento No. 0364 de 1995, en términos generales no es posible ordenar restituciones mutuas entre las partes, tal como ha observado por la Jurisprudencia retirada de la Sección Tercera del Consejo de Estado, cuando se trata de contratos de tracto sucesivo 

 

“Así pues, aunque el contrato de arrendamiento se encuentre afectado de nulidad absoluta, en manera alguna procederían las restituciones mutuas por concepto de las prestaciones propias del contrato, por cuanto resulta materialmente imposible que el contratista pueda deshacer el uso y goce de los bienes dados en arrendamiento, para que, a su vez, la entidad estatal devolviera los valores recibidos a manera de cánones de arrendamiento.”[1](…)  


[1] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera Subsección A, Consejero Ponente: Hernán Andrade Rincón, 3 de abril de 2013, radicación 25000232600019962150 01 (23567), actor Aerolíneas Territoriales de Colombia Ltda., demandado Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil

Regla

Una entidad pública no puede pactar una cláusula de prórroga automática en un contrato de arriendo con un particular, porque:
  1. Está prohibido hacer una cláusula de ese tipo, debido a que la Ley 80 de 1993 establece que las adiciones contractuales sólo puede hacerse hasta el 50% del monto inicial del contrato correspondiente.
  2. Tanto el contrato inicial como sus modificaciones deben hacerse por escrito, por lo que una estipulación en contrario es violatoria del artículo 41 de la Ley 80 de 1993.
  3. Al pactar una cláusula de prórroga automática la entidad pública excede su libertad negocial, y una cláusula de ese tipo debe declararse nula; sin embargo, no se puede ordenar las restituciones mutuas porque resulta materialmente imposible que el contratista pueda deshacer el uso y goce de los bienes dados en arrendamiento, y que, la entidad estatal devuelva los valores recibidos a manera de cánones de arrendamiento.

Decisión

MODIFÍCASE la sentencia proferida el 20 de abril de 2004 por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera Sala de Descongestión y en su lugar se dispone:

 

PRIMERO: Declárase que entre La Nación Ministerio de Medio Ambiente y la señora Francia Alegría Fernández existió un contrato de arrendamiento firmado el 15 de diciembre de 1995, con plazo de seis meses, hasta el 15 de junio de 1996.

 

SEGUNDO: Declárase de oficio la nulidad absoluta del parágrafo segundo de la cláusula sexta del contrato No. 0364 celebrado el 15 de diciembre de 1995 entre la señora Francia Alegría Fernández y el Ministerio del Medio Ambiente, sin lugar a restituciones mutuas entre las partes contratantes, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

 

TERCERO: Deniéganse las demás pretensiones de la demanda.

Citas de precedentes en ratio decidendi

CE SIII E 23567 DE 2013

Conceptualizaciones

Prórroga automática. (…) La cláusula de prórroga automática del contrato de arrendamiento consiste en el acuerdo de voluntades en virtud del cual las partes convienen en que al vencimiento del plazo inicialmente previsto, ante el silencio de las mismas partes, se extenderá la vigencia del contrato por el período previsto en la respectiva cláusula -usualmente por un periodo igual al inicial-, sin necesidad de manifestación o formalidad adicional alguna.

 

Se trata pues de un acuerdo que existe desde el inicio del contrato, que otorga un efecto contractual al silencio de las partes y que extiende en el tiempo el mismo contrato preexistente entre las partes.(…)

 

Renovación del contrato. (…) La renovación del contrato de arrendamiento constituye una modificación del contrato inicial en cuanto se trata de un nuevo vínculo contractual, esto es se configura la celebración de un nuevo contrato –aunque de ordinario con características similares, al menos en parte, al contrato anterior- puesto que precisamente la re-novación equivale a re-hacer, volver a hacer, o mejor volver a celebrar el contrato, cuestión que puede tener lugar cuando mediante el acuerdo de voluntades y ante el vencimiento de un contrato similar pre-existente, en ejercicio de su libertad negocial, las partes convienen un nuevo vínculo en relación con el cual puede mantenerse vigente la regulación básica o genérica del contrato inicial. (…)

 

Reconducción. (…) Por su parte, la reconducción a la cual hay lugar en el contrato de arrendamiento, según las previsiones del artículo 2014 del Código Civil, no obedece a ninguna cláusula contractual sino que se presenta como una extensión de la vigencia contractual que ocurre por imperativo legal ante la conducta de las partes, cuando -a pesar del vencimiento del plazo del contrato- continúan de hecho ejecutando las prestaciones contractuales. (…)

 

Renovación tácita. (…) La mencionada renovación tácita se desprende como efecto legal que consiste en extender por períodos limitados a un máximo de 3 meses cada uno la vigencia del contrato, como consecuencia de la conducta de las partes y opera en ausencia de pacto contractual, cuando el arrendatario continúa en la tenencia del inmueble y realiza el pago del canon con el beneplácito del arrendador (…)

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.

Documento: CE SIII E 27875 DE 2013
Síntesis
 1. GENERALIDADES
1. ATRIBUCIONES DE LA ADMINISTRACIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO
Fichas
Identificadores
  • Etapa contractual
  • Contrato de arrendamiento
  • Prórroga del contrato
  • Nulidad
  • Contratación estatal
  • Etapa contractual
  • Contrato de arrendamiento
  • Prórroga del contrato
  • Nulidad
  • Contratación estatal
  • Normativa
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