En los contratos bilaterales, ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

CE SIII E 27878 DE 2013

Identificadores

Contratación estatal
Etapa contractual
Contrato de compraventa
Incumplimiento
Contratación estatal
Etapa contractual
Contrato de compraventa
Incumplimiento

Sentencia

CE SIII E 27878 DE 2013

Caso

ELPIDIO RODRÍGUEZ PARRA Y OTROS   VS INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO –I.D.U.

Hechos relevantes

El 21 de abril de 1997, los señores Elpidio Rodríguez Parra y Dora Alicia Hernández Acevedo y el INSTITUTO DE DESARROLLO URBANO –IDU, celebraron un contrato de promesa de compraventa sobre un inmueble ubicado en la ciudad de Bogotá, zona sur, por valor de $155.088.600, fijado a través de otrosí del 1 de octubre de 1998, suma que, a juicio de los actores, resulta irrisoria.   El 31 de julio de 1997, el inmueble fue entregado a la promitente compradora. Previamente, los actores, ante la amenaza de expropiación, demolieron una construcción de tres pisos, entregaron los contadores de servicios públicos y cancelaron la suma de $43.000.000 al señor Francisco Ayala Duarte, quien ostentaba la calidad de poseedor de parte del bien, suma que el IDU se comprometió a reintegrar, pero sin que se hubiera procedido en tal forma.   La escritura pública debía otorgarse dentro de los tres meses siguientes al primer pago, empero a la fecha de la presentación de la demanda no había sido suscrita.   El 10 de septiembre de 1999, el Notario Doce del Círculo de Bogotá, a quien le correspondió la minuta de la compraventa de que trata el presente asunto, certificó que “no se ha otorgado la escritura pública por ninguna de las partes intervinientes en el contrato y tampoco se han cancelado derechos notariales, respecto del mismo”

Problema Jurídico

¿Puede una entidad pública que ha celebrado un contrato de compraventa sobre un bien inmueble abstenerse de realizar el otorgamiento de la escritura pública, cuando el comprador no efectúa el pago de los derechos notariales, sin incurrir en un incumpliendo contractual?

Razones de la decisión

«(…) En esos términos, según el artículo 1609 del Código Civil, en los contratos bilaterales, “ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”, es decir, (i) no resulta exigible el otorgamiento de la escritura pública al I.DU., puesto que previamente la parte actora debía proceder al pago de los derechos notariales. (ii) Asimismo, es improcedente el pago del saldo adeudado, puesto que, primeramente, debía mediar, acorde con lo pactado, la entrega de la primera copia de la escritura pública debidamente registrada, junto con el certificado de tradición actualizado, donde apareciera el I.D.U. como propietario.

 

(…)

 

Como se observa, el otorgamiento de la escritura pública estaba sometido al reparto notarial, tal como lo ordenaba el artículo 15 de la Ley 29 de 1973

 y, en todo caso, debía efectuarse dentro de los tres (3) meses siguientes al primer desembolso, como originalmente se pactó. Es decir, el lugar y el plazo estaban dados dentro del contrato. Cosa distinta, es que, como quedó expuesto al analizar el incumplimiento del contrato de promesa, ese plazo fue desconocido por las partes, toda vez que no obra prueba de que el I.D.U. comunicara a los actores sobre la suerte del reparto notarial ni que éstos, dentro de la carga de diligencia exigible en todo contrato sinalagmático, se hubieran interesado en indagar al respecto.

 

Ahora, si bien en el contrato se echa de menos la precisión sobre el día y la hora en que debía cumplirse con la obligación en estudio, lo cierto es que como se fijó un plazo máximo, las partes asumieron la carga adicional de determinarlo dentro del término, sin que ello configure el vicio alegado por la parte actora, sino más bien un problema de cumplimiento de lo pactado, el cual ya quedó explicado en renglones precedentes. Por lo tanto, esta pretensión tampoco está llamada a prosperar.    (…)» 

Regla

Una entidad pública que ha celebrado un contrato de compraventa sobre un bien inmueble puede abstenerse de realizar el otorgamiento de la escritura pública, cuando el comprador no efectúa el pago de los derechos notariales, sin incurrir en un incumpliendo contractual, en razón a que:

1. En los contratos bilaterales, “ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”. Por tanto, no resulta exigible el otorgamiento de la escritura pública a la entidad pública, puesto que previamente el contratista debía proceder al pago de los derechos notariales.
2. No obra prueba de que la entidad comunicara al contratista sobre la suerte del reparto notarial ni que éste, dentro de la carga de diligencia exigible en todo contrato sinalagmático, se hubieran interesado en indagar al respecto.

Decisión

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia del 21 de abril de 2004, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Tercera, Sala de Descongestión, en los términos de la parte considerativa de esta sentencia.

SEGUNDO: SIN COSTAS, toda vez que en la presente instancia no aparecen probadas.

Marco jurídico

Decreto 1421 de 1993. Artículos 144 a 152.

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