No se presenta desequilibrio económico en una relación contractual cuando ambas partes consiente el precio del objeto contractual y su entrega a satisfacción

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SOCIEDAD PLAZA 75 LTDA VS. DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES-DIAN E INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI

Hechos relevantes

La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales-Dian le informó a la sociedad “Plaza 75 Ltda” que adelantaría las gestiones necesarias para adquirir un edificio de su propiedad, en etapa final de construcción, denominado “Plaza 75”, para el efecto, la Dian solicitó al Instituto Geográfico Agustín Codazzi practicar un avalúo comercial inmueble, el cual arrojó una cifra proyectada de $7.713.570.000.

La DIAN y la sociedad “Plaza 75 Ltda” suscribieron promesa de compraventa, en la que se pactó que el precio de la negociación, sin superar la cifra de $8.830.000.000, sería el establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la persona natural o jurídica experta en la materia designada para el efecto, terminada la obra con las modificaciones exigidas para atender las necesidades institucionales y que existirían dos alternativas de pago, una en efectivo y la otra este más la entrega de cuatro lotes denominados “Las Villas”.

Terminada la construcción, la Dian solicitó al Instituto Geográfico Agustín Codazzi proceder de nuevo a avaluar el inmueble, la entidad respondió que el valor era de $6.538.625.586.

La sociedad Plaza 75 Ltda interpuso recurso de reposición y, en subsidio, apelación contra el avalúo anterior. Señaló la sociedad que el Instituto desconoció su propio peritaje, el que sirvió de base para dar inicio a la negociación y que el precio promedio del metro cuadrado de construcción no responde al de la zona específica de ubicación.

El Jefe de la División de Avalúos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante oficio 8404 de 4 de junio de 1996, confirmó la experticia. Respecto de las objeciones formuladas por la promitente vendedora, puso de presente que (i) el valor fijado el 30 de noviembre de 1995, correspondía a un edificio en construcción, de allí que se hubiera estimado en $4.963.281.000 y (ii) las ofertas de venta que se allegaron con el recurso, además de versar sobre inmuebles de diferentes sectores o mejor situados, cuentan con acabados superiores.

Problema Jurídico

¿Debe una entidad pública restablecer el equilibrio económico de un contrato de permuta, por haber celebrado dicho contrato con el precio del segundo avalúo económico hecho sobre el bien inmueble, que fue inferior al primer avalúo que se había elaborado y sobre el cual se había efectuado la promesa de compraventa?

Razones de la decisión

« (…) En este punto, es necesario precisar que ab initio el rompimiento del equilibrio económico se predica de las prestaciones que se suceden en el tiempo, por oposición a las que se ejecutan en un solo acto, para el efecto, la permuta convenida entre las partes.

Ahora, aceptando, en gracia de discusión, que dada su particularidad la negociación perduró en el tiempo, como quiera que el edificio de la promesa debió ser modificado para satisfacer las necesidades de la Dian, quien para el efecto constituyó un comité de obra que intervino en la construcción, con miras a garantizar un resultado final acorde con sus necesidades, lo cierto es que ningún imprevisto se suscitó, al que se le pueda atribuir el rompimiento de la ecuación financiera contractual.   (...)

Ahora, las conductas asumidas por la sociedad “Plaza 75 Ltda” y por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, a lo largo del iter negocial que culminó con la entrega material de los bienes, la suscripción de la escritura 2798 el 27 de junio de 1996 y la transferencia de los derechos reales de los inmuebles involucrados, demuestran que tradente y adquirente convinieron en el precio fijado a los lotes denominados “Las Villas” y que el del edificio correspondió al mayor fijado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, es decir, $6.731.538.400. 

No sobra puntualizar que la sociedad “Plaza 75 Ltda” no pretende en el sub judice la rescisión del contrato de permuta o el reajuste de los precios fijados porque se configuró una lesión enorme, consistente en haber recibido menos de la mitad del valor justo del edificio o pagado más del doble del valor real de los lotes denominados “Las Villas”, sino la revisión de la negociación fundada en un supuesto desequilibrio que le atribuye al avalúo a cargo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el que, como ya se vio, no tendría que haber sido definitivo, pues, si lo fue, se debió a que las partes asintieron en el.

Cabe precisar, en este punto, que la sociedad controvierte sus propios actos, particularmente, su voluntad y discernimiento para celebrar el negocio de permuta, en clara vulneración de la regla “venire contra factum proprium non valet”, derivada del principio de la buena fe[2].

(…)

En efecto, la sociedad “Plaza 75 Ltda” (i) no objetó el avalúo rendido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi de los lotes “Las Villas”, concurrió a la diligencia de entrega de los mismos, los recibió materialmente a entera satisfacción, convino en su precio en los términos de la escritura de permuta y los adquirió, pues consintió en la transferencia, conforme lo denota la anotación en el folio de registro correspondiente y (ii) acogió el peritaje efectuado al edificio terminado que le arrojaba una mayor utilidad –$6.731.538.400-, de manera que no se comprende cómo pretende desconocer sus actos con miras a que las estimaciones en las cuales fundó libremente sus decisiones, sean remplazadas por otras que le den la posibilidad de obtener una diferencia a su favor. (…)»

[1] “Artículo 83.- Las actuaciones de los particular

es y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquéllos adelanten ante éstas.”

[2] Código Civil “Artículo 1603.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley pertenecen a ella.”; Código de Comercio “artículo 871.- Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural.”

Regla

Una entidad pública no debe restablecer el equilibrio económico de un contrato de permuta, por haber celebrado dicho contrato con el precio del segundo avalúo económico hecho sobre el bien inmueble, que fue inferior al primer avalúo que se había elaborado y sobre el cual se había efectuado la promesa de compraventa, porque:

1. El rompimiento del equilibrio económico se predica de las prestaciones que se suceden en el tiempo, por oposición a las que se ejecutan en un solo acto. Si bien el edificio de la promesa debió ser modificado para satisfacer las necesidades de la entidad pública, lo cierto es que ningún imprevisto se suscitó al que se le pueda atribuir un desequilibrio económico del contrato.  
2. Las conductas asumidas por la sociedad “Plaza 75 Ltda” y por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, a lo largo de la relación negocial que culminó con la entrega material de los bienes, la suscripción de la escritura 2798 el 27 de junio de 1996 y la transferencia de los derechos reales de los inmuebles involucrados, demuestran que tradente y adquirente convinieron en el precio fijado a los lotes denominados “Las Villas” y que el del edificio correspondió al mayor fijado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. 
3. La actora no puede pretender que se realice una revisión de la negociación fundada en un supuesto desequilibrio que atribuye al avalúo a cargo del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el que, no tuvo que haber sido definitivo, pues, si lo fue, se debió a que las partes asintieron en él.  
4. La demandante  concurrió a la diligencia de entrega de los lotes, los recibió materialmente a entera satisfacción, convino en su precio en los términos de la escritura de permuta y los adquirió, por lo que luego no puede desconocer sus propios actos.

Decisión

CONFÍRMAR la sentencia de primera instancia, esto es, la proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 27 de enero de 2004.

**El Tribunal Administrativo de Cundinamarca, mediante sentencia de 27 de enero de 2004, (i) declaró no probadas las objeciones por error grave del dictamen pericial rendido dentro del proceso; (ii) declaró probada la excepción de caducidad en relación con el oficio 8404 de 4 de junio y el auto 040 de 24 de junio de 1996, actos proferidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y (iii) denegó las pretensiones de la demanda.

Marco jurídico

Ley 80 de 1993. Artículos 23 y 25.

Ley 9 de 1989.

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