Una sociedad de económica mixta puede celebrar un contrato de compraventa de un bien inmueble con una entidad particular y no con la persona natural que era el propietario anterior, a pesar que el artículo 33 de la Ley 09 de 1989 señala que los propietarios anteriores tendrán un derecho preferencial irrenunciable a adquirir los inmuebles

Tipo de Documento

Sentencia

Documento

TAD-CUN-SIII-981180-2002

Identificadores

Bien inmueble
Contratación estatal
Contrato de compraventa
Etapa contractual
Ejecución del contrato
Objeto contractual
CE SIII E 18293 DE 2011Bien inmueble
Contratación estatal
Contrato de compraventa
Etapa contractual
Ejecución del contrato
Objeto contractual
CE SIII E 18293 DE 2011

Entidad

Tribunal Administrativo Cundinamarca

Sentencia

TAD-CUN-SIII-981180-2002

Caso

MARIO ANGULO VS. SOCIEDAD TERMINAL DE TRANSPORTE S.A. - UNIVERSIDAD EXTERNADO DE COLOMBIA

Hechos relevantes

El señor MARIO ANGULO transfirió a la Sociedad Anónima de Economía Mixta del Orden Distrital TERMINAL DE TRANSPORTE S.A., por medio de la escritura pública, el derecho de dominio, propiedad y posesión que tenía sobre el bien inmueble denominado EL CEDRO, ubicado en el Kilómetro 17 sobre la Autopista Norte de la ciudad de Santafé de Bogotá, D.C.. Con el fin de dar cumplimiento de al Contrato de Promesa de compraventa celebrado el día 11 de Mayo de 1994.

 

Dicho contrato se celebró con el único objeto de construir una terminal satélite privada, para el transporte urbano e instalaciones inherentes, como locales comerciales y oficinas; es decir la finalidad del contrato era básicamente de interés social.

 

A la fecha de la celebración de la promesa de compraventa y del otorgamiento de la escritura pública, se encontraba rigiendo en materia de reforma urbana la Ley 9 de enero 11 de 1989, por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.

 

A pesar de no haber quedado estipulado dentro del contrato de Promesa de Compraventa el objeto del mismo, por solicitud de mi representado, el Gerente General del TERMINAL DE TRANSPORTE S.A., expidió una certificación en la cual señaló que la entidad que representa adquirió el inmueble con el fin de construir una obra de beneficio común.

  El TERMINAL DE TRANSPORTE S.A. transfirió el bien a la UNIVERSIDAD EXTERNADO DE COLOMBIA, quine desarrolló un objeto totalmente opuesto al previsto inicialmente

Problema Jurídico

¿Puede una sociedad de económica mixta celebrar un contrato de compraventa de un bien inmueble con una entidad particular y no con la persona natural que era el propietario anterior, cuando al celebrarse el primer contrato de compraventa estaba vigente el artículo 33 de la Ley 09 de 1989, el cual señalaba que los propietarios anteriores tendrán un derecho preferencial e irrenunciable para adquirir los inmuebles? 

Razones de la decisión

«(…) a) La promesa compraventa que dio origen al contrato de compraventa, es clara en cuanto se regirá por las normas de la ley 80 de 1993, las disposiciones legales concordantes y las correspondientes cláusulas de la promesa celebrada. Se quiere significar que las partes no acudieron o hicieron manifestación de voluntad de reglar el negocio jurídico por la ley 9 de 1989; de igual manera tal y como lo afirma la propia parte demandante dentro de la promesa de compraventa no quedo estipulado el objeto social o de utilidad pública de destinación; revisada la escritura pública de compraventa tampoco dentro de sus cláusulas se hace relación a la destinación de bien inmueble.   Lo anterior cobra importancia por cuanto la indicada Ley de carácter especial regula en su articulo 13 el procedimiento a seguir para la adquisición de bienes inmuebles mediante enajenación voluntaria directa de la siguiente manera:       a)     El representante legal previa autorización estatutaria o  legal, expedirá el oficio mediante el cual se disponga la “ adquisición de un bien mediante enajenación voluntaria directa”.   b)     El oficio contendrá  la oferta de compra, la transcripción de las normas que reglamentan la enajenación voluntaria y la expropiación, la identificación precisa del inmueble y el precio base de la negociación; al oficio se anexara la certificación de la oficina de planeación respecto al uso para el cual se destinara el inmueble.   c)     El precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por  el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o la entidad que cumpla sus funciones y se anexara a la oferta de compra.   d)     El citado oficio que disponga sobre la adquisición se notificara al propietario a mas tardar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al de su expedición; en subsidio por  no poder realizarse la notificación personal, se acude al edicto durante 5 días y durante este termino la entidad adquirente lo publicará en un periódico de amplia circulación. vencimiento la entidad; adicionalmente se enviara a la dirección telefónica, y su fijación en la puerta de acceso al bien inmueble.   e)     El oficio que disponga una adquisición  será inscrito por al entidad adquirente en el folio de matricula inmobiliaria del inmueble dentro  de los cinco (5)días hábiles siguientes a su notificación. Los inmuebles así afectados quedan por fuera del comercio.         El anterior procedimiento que es de obligatorio cumplimiento a efectos de entender que  el negocio jurídico de compraventa entre el ahora demandante y la Terminal de Transporte S.A., se regula por las normas especiales contenidas en la Ley 9 de 1989, no se encuentra demostrado. (…)   Esta certificación sobre la cual no se demostró tampoco que su contenido guarde relación con el articulo 10 de la Ley 9 de 1989, no suple el procedimiento establecido en la misma; en consecuencia no tiene valor probatorio para demostrar que efectivamente el bien inmueble fue adquirido bajo los supuestos de la tan citada Ley 9 de 1989.   De igual manera resalta la sala la existencia jurídica del Acuerdo No 6 de 1990 “ por medio del cual se adopta el estatuto para el ordenamiento físico del Distrito Especial de Bogotá y se dictan otras disposiciones”, acto administrativo general no controvertido por la demandante que en su titulo sexto regula la “ adquisición de inmuebles por parte del Distrito y sus entidades descentralizadas para los fines previstos por el articulo 10 de la Ley 9 de 1989”; lo importante de esa regulación para el caso presente es que en su articulo 368, relaciona las entidades del orden Distrital facultadas para adquirir por enajenación voluntaria inmuebles urbanos y para decretar su expropiación, sin que se encuentre facultada la sociedad Terminal de Transporte S.A.   Por ultimo debe indicarse que los certificados de tradición y libertad, tampoco contienen la inscripción previa del oficio que el articulo 13v de la Ley 9 de 1989 exigía dentro del procedimiento de enajenación voluntaria de bienes inmuebles.   Con base en el estudio probatorio anterior debe concluir la sala que no se encuentra demostrado que la promesa de compraventa y la posterior formalización mediante escritura pública del contrato celebrado entre el señor MARIO ANGULO Y LA TERMINAL DE TRANPORTE S.A., haya sido realizado bajo la aplicación de la ley 9 de 1989 y por consiguiente no es de recibo solicitar un derecho preferencial de venta. (…)»

Regla

Una sociedad de económica mixta puede celebrar un contrato de compraventa de un bien inmueble con una entidad particular y no con la persona natural que era el propietario anterior, cuando al celebrarse el primer contrato de compraventa estaba vigente el artículo 33 de la Ley 09 de 1989, el cual señalaba que los propietarios anteriores tendrán un derecho preferencial e irrenunciable para adquirir los inmuebles, porque:  

1. En la promesa compraventa que dio origen al contrato de compraventa se señaló que se regirá por las normas de la Ley 80 de 1993. En consecuencia, las partes no acudieron o hicieron manifestación de voluntad de reglar el negocio jurídico por la Ley 9 de 1989, por lo que no es de recibo solicitar un derecho preferencial de venta.
2. El procedimiento para la adquisición de bienes inmuebles mediante enajenación voluntaria directa, previsto en el artículo 13 de Ley 9 de 1989, debe cumplir con los siguientes parámetros: i) el representante legal debe expedir el oficio mediante el cual se disponga la adquisición de un bien mediante enajenación voluntaria directa; ii) el oficio de contener la oferta de compra, la transcripción de las normas que reglamentan la enajenación voluntaria y la expropiación; iii) el precio base de la negociación se debe fundamentar en el avalúo efectuado por  el Instituto Geográfico Agustín Codazzi; iv) el citado oficio que disponga sobre la adquisición se debe notificar al propietario dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su expedición; y v) el oficio que disponga una adquisición debe ser inscrito por la entidad adquirente en el folio de matricula inmobiliaria, para que el inmueble quede por fuera del comercio. Sin embargo, el anterior procedimiento, que es de obligatorio cumplimiento a efectos de entender que el negocio jurídico de compraventa entre la persona natural y la sociedad de económica mixta se regula por las normas especiales contenidas en la Ley 9 de 1989, no se demostró.
3. Los certificados de tradición y libertad tampoco contienen la inscripción previa del oficio que el artículo 13 de la Ley 9 de 1989 exigía dentro del procedimiento de enajenación voluntaria de bienes inmuebles.

Decisión

Denegar las pretensiones de la demanda.

Marco jurídico

Ley 9 de 1989.

La metodología utilizada para la elaboración de esta ficha es de Fundación Derecho Justo quien la licenció a Colombia Compra Eficiente.